Certificato di agibilità e vendita immobili: quando la sanatoria successiva esclude il risarcimento del danno
La Cassazione chiarisce che il rilascio postumo della certificazione di abitabilità elimina il pregiudizio da non commerciabilità, purché non sussistano carenze sostanziali Con ordinanza n. 19923 del 17 luglio 2025, la Seconda Sezione Civile della Cassazione ha affrontato una questione di particolare rilevanza nel settore immobiliare, definendo i contorni della responsabilità del venditore per la mancata consegna del certificato di agibilità al momento della stipula del contratto di compravendita. La decisione conferma l’orientamento consolidato secondo cui la sanatoria successiva dell’irregolarità amministrativa esclude il danno da non commerciabilità del bene, stabilendo importanti principi per la tutela degli acquirenti di immobili. La fattispecie e il percorso processuale La controversia ha avuto origine da una compravendita immobiliare stipulata nel 2013, dove l’acquirente ha successivamente scoperto l’assenza del certificato di agibilità e la presenza di difformità strutturali rispetto al progetto originario, specificamente nelle finestre e nelle distanze tra edifici. L’azione risarcitoria proposta nel 2016 dinanzi al Tribunale di Busto Arsizio ex artt. 1477, 1490 e 1495 c.c. è stata inizialmente dichiarata improcedibile per violazione dell’art. 5 del d.lgs. n. 28/2010 in materia di mediazione obbligatoria. La Corte d’Appello di Milano, pur riformando la decisione processuale e dichiarando procedibili le domande, ha rigettato nel merito le pretese risarcitorie. I giudici milanesi hanno ritenuto che la successiva regolarizzazione del certificato di agibilità, intervenuta nel giugno 2014, avesse eliminato ogni conseguenza negativa per l’acquirente, escludendo così il danno da non commerciabilità. I principi affermati dalla Suprema Corte La Cassazione ha confermato l’orientamento giurisprudenziale consolidato secondo cui il certificato di abitabilità rappresenta un elemento essenziale per la normale commerciabilità del bene immobile. Tuttavia, come chiarito dalla sentenza n. 23386/2023, la mancata consegna di tale documento non costituisce inadempimento del venditore qualora questi ne abbia ottenuto il rilascio successivamente alla stipula. Il principio cardine stabilito dalla Suprema Corte è che non è configurabile l’ipotesi di vendita di aliud pro alio quando il venditore proceda alla regolarizzazione amministrativa dell’immobile. In tali circostanze, il danno non si considera automaticamente sussistente, ma deve essere dimostrato in concreto dall’acquirente. L’onere probatorio del danno concreto L’art. 2697 c.c. impone all’acquirente che invochi il risarcimento del danno di fornire prova specifica del pregiudizio subito. La Corte ha ribadito che la semplice mancanza del certificato, senza carenze sostanziali di agibilità, non genera automaticamente un danno risarcibile. Come precisato dalla sentenza n. 23604/2023, il danno deve essere dimostrato attraverso elementi concreti quali la diminuzione del valore dell’immobile, le spese sostenute per le sanatorie, o la comprovata ridotta commerciabilità del bene. Nel caso in esame, la Corte d’Appello aveva accertato con apprezzamento insuscettibile di sindacato in sede di legittimità che la sanatoria dell’originaria irregolarità aveva escluso “la sussistenza del danno da non commerciabilità del bene prospettata da parte attrice a fondamento della domanda risarcitoria”. La disciplina delle difformità edilizie e l’onere di specificazione Particolare rilevanza assume il secondo motivo di ricorso, dichiarato inammissibile dalla Cassazione per violazione dell’art. 163, comma 3, n. 4 c.p.c. La Corte ha confermato che le domande risarcitorie relative a difformità edilizie devono essere formulate con adeguata specificazione dei fatti costitutivi, non potendo limitarsi a generiche allegazioni. La pronuncia chiarisce inoltre che le memorie ex art. 183, comma 6, c.p.c. sono previste esclusivamente per l’articolazione dei mezzi di prova e non per precisare il contenuto delle deduzioni fattuali costitutive delle domande. Questo principio rafforza l’importanza di una corretta impostazione tecnica sin dalla citazione introduttiva. Le implicazioni per la mediazione obbligatoria La decisione conferma l’evoluzione giurisprudenziale sulla mediazione delegata ex art. 5 d.lgs. n. 28/2010. La Corte d’Appello aveva correttamente stabilito che la norma non prevede la perentorietà del termine per la mediazione delegata, essendo sufficiente l’effettivo esperimento dell’istituto prima dell’udienza di discussione. Considerazioni pratiche per professionisti e operatori del settore La pronuncia della Cassazione fornisce importanti indicazioni operative per avvocati, notai e operatori immobiliari. La strategia difensiva dell’acquirente deve necessariamente incentrarsi sulla dimostrazione del danno concreto, superando la presunzione che la mancanza del certificato di agibilità comporti automaticamente un pregiudizio risarcibile. I professionisti devono prestare particolare attenzione alla corretta formulazione delle domande risarcitorie, specificando con precisione i fatti costitutivi del diritto e evitando allegazioni generiche che possono comportare declaratorie di inammissibilità. Per i venditori, la decisione conferma che la regolarizzazione tempestiva delle irregolarità amministrative rappresenta una strategia efficace per escludere responsabilità risarcitorie, purché non sussistano carenze sostanziali nell’agibilità dell’immobile. Gli sviluppi futuri della giurisprudenza L’orientamento consolidato dalla Cassazione si inserisce nel più ampio contesto della tutela dell’acquirente di immobili, bilanciando le esigenze di protezione con i principi di proporzionalità e concretezza del danno. La giurisprudenza di legittimità continua a privilegiare un approccio casistico, valutando le specificità di ogni situazione per determinare l’effettiva sussistenza del pregiudizio. La decisione conferma inoltre l’importanza di una motivazione effettiva, resoluta e coerente da parte dei giudici di merito, come stabilito dalle Sezioni Unite con sentenza n. 8053/2014. Il giudice non è tenuto a discutere esplicitamente ogni singolo elemento probatorio, purché indichi le ragioni del proprio convincimento in ossequio al canone di proporzionalità della motivazione. Hai necessità di assistenza nelle compravendite immobiliari e nel contenzioso edilizio? 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