Deposito Cauzionale vs Caparra Confirmatoria: La Cassazione Chiarisce i Criteri di Distinzione per l’IVA
La Suprema Corte ribadisce il primato della sostanza sulla forma nell’interpretazione contrattuale tributaria La recente Cassazione Civile Sezione Tributaria n. 14168/2018 (pubblicata il 25 agosto 2025) offre importanti chiarimenti sulla distinzione tra deposito cauzionale e caparra confirmatoria nei contratti preliminari di compravendita immobiliare, con rilevanti implicazioni fiscali per l’applicazione dell’IVA. La controversia ha origine da contratti preliminari di compravendita di immobili in costruzione, nei quali le somme versate dall’acquirente erano state qualificate dalle parti come “deposito cauzionale”. L’Agenzia delle Entrate aveva successivamente contestato tale qualificazione, sostenendo che si trattasse invece di caparre confirmatorie soggette ad IVA, emettendo conseguente avviso di accertamento. I principi interpretativi consolidati La Suprema Corte ha ribadito l’orientamento consolidato secondo cui l’art. 1362 c.c. impone all’interprete di ricercare la comune intenzione delle parti senza limitarsi al significato letterale delle parole. Come precisato dalla giurisprudenza dominante citata nella sentenza, “il primo strumento da utilizzare è il senso letterale delle parole e delle espressioni adoperate, mentre soltanto se esso risulta ambiguo può farsi ricorso ai canoni strettamente interpretativi contemplati dall’art. 1362 all’art. 1365 c.c.” La Corte ha inoltre richiamato il principio per cui l’art. 1362 c.c. “prescrive all’interprete di indagare quale sia stata la comune intenzione delle parti senza limitarsi al senso letterale delle parole”, evidenziando come il giudice debba fornire una motivazione articolata quando si discosta dall’elemento letterale del contratto. La sostanza prevale sulla denominazione formale Il punto cruciale della decisione riguarda il criterio di qualificazione delle somme versate. La Cassazione ha chiarito che la natura giuridica dei versamenti non può essere determinata esclusivamente dalla denominazione formale utilizzata dalle parti, ma deve essere valutata alla luce della sostanza economica dell’operazione e della comune volontà contrattuale. Nel caso specifico, la Corte ha evidenziato che i giudici di appello non si erano attenuti ai criteri consolidati per la distinzione tra le due figure. In particolare, non avevano considerato che la funzione di garanzia attribuita alla parte di prezzo versata dal promissario acquirente era stata chiaramente esplicitata nei contratti, diversamente da quanto sostenuto nella sentenza impugnata. Implicazioni fiscali e procedurali La sentenza chiarisce che ai fini dell’IVA, la diversa natura dei versamenti comporta conseguenze fiscali significative. Mentre la caparra confirmatoria è soggetta ad imposta, il deposito cauzionale riceve un trattamento fiscale differenziato. La Corte ha specificato che “in tema di IVA, la diversità di funzioni che la corresponsione di caparra confirmatoria può assumere nell’ambito della stipula di preliminare di compravendita immobiliare impone di distinguere, ai fini dell’assoggettabilità all’imposta, tra due ipotesi: nel caso di regolare esecuzione del contratto, la caparra è imputata in acconto sul prezzo dei beni oggetto del definitivo, soggetti ad IVA”. Rilevanza per la prassi contrattuale La decisione assume particolare rilievo per operatori immobiliari, costruttori e acquirenti, poiché fornisce parametri chiari per la corretta qualificazione dei versamenti nei preliminari di compravendita. La Corte ha sottolineato l’importanza di una redazione contrattuale precisa che rifletta effettivamente la volontà delle parti e la natura giuridica dei versamenti. L’orientamento espresso dalla Suprema Corte conferma che l’amministrazione finanziaria non può limitarsi a una valutazione meramente formale delle clausole contrattuali, ma deve procedere a un’analisi sostanziale dell’operazione economica complessiva, nel rispetto dei principi generali di interpretazione contrattuale. Le prospettive applicative La sentenza offre quindi una guida interpretativa fondamentale per tutti i soggetti coinvolti in operazioni immobiliari, evidenziando la necessità di una valutazione caso per caso che tenga conto della specifica struttura contrattuale e della reale volontà delle parti. Per cittadini e imprese che si trovano ad affrontare contestazioni simili da parte dell’Agenzia delle Entrate, la decisione rappresenta un importante precedente che ribadisce il primato della sostanza sulla forma nell’interpretazione fiscale dei contratti. Hai dubbi sulla qualificazione fiscale dei tuoi contratti immobiliari? Contatta il nostro studio per una consulenza specializzata e tutela i tuoi interessi con la competenza di professionisti esperti in diritto tributario.