Manutenzione dei Balconi in Condominio: Chi Paga e Perché
La distinzione tra balconi aggettanti e incassati determina la ripartizione delle spese tra proprietario e condominio La manutenzione dei balconi condominiali rappresenta una delle questioni più controverse nella gestione degli edifici residenziali, ed è utile chiarire i principi giuridici che regolano la ripartizione delle relative spese. La complessità della materia deriva dalla natura ibrida di questi elementi architettonici, che possono configurarsi alternativamente come proprietà esclusiva o parti comuni dell’edificio. Fondamento Giuridico e Distinzione Tipologica Il criterio distintivo fondamentale si basa sulla configurazione strutturale del balcone. La giurisprudenza di legittimità ha consolidato la distinzione tra balconi aggettanti, che sporgono dalla facciata dell’edificio protendendosi nel vuoto, e balconi incassati, inseriti nella struttura portante dello stabile formando una rientranza rispetto alla facciata. Questa classificazione assume rilevanza determinante ai fini dell’applicazione dell’art. 1117 c.c., che non include espressamente i balconi tra le parti comuni ma stabilisce il principio generale secondo cui sono comuni “tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune”. La Corte di Cassazione ha precisato che “i balconi aggettanti, costituendo un prolungamento dell’unità immobiliare, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa” (Cass. civ. 19.05.2015, n. 10209). Regime Giuridico dei Balconi Aggettanti Per i balconi aggettanti, il principio cardine stabilisce che la manutenzione ordinaria e straordinaria ricade interamente sul proprietario dell’unità immobiliare cui il balcone è annesso. Tuttavia, la giurisprudenza ha delineato un’importante eccezione quando elementi del balcone aggettante costituiscano “motivo ornamentale di particolare rilievo sul prospetto architettonico dell’edificio”. In tale ipotesi, “gli elementi decorativi del balcone di un edificio in condominio – come i cementi decorativi relativi ai frontali ed ai parapetti – svolgendo una funzione di tipo estetico rispetto all’intero edificio inserendosi nel suo prospetto, costituiscono parti comuni ai sensi dell’art. 1117, n. 3, c.c., con la conseguenza che la spesa per la relativa riparazione ricade su tutti i condomini” (Cass. civ. 29.10.2018, n. 27413). La Suprema Corte ha chiarito che non è necessario che l’edificio mostri particolari pregevolezze artistiche, essendo sufficiente che il rivestimento esterno contribuisca alla gradevolezza estetica complessiva (Cass. civ. 25.10.2018, n. 27083). Regime Giuridico dei Balconi Incassati I balconi incassati, per la loro funzione strutturale di sostegno dell’intero stabile, sono soggetti al regime delle parti comuni. Conseguentemente, le spese di manutenzione vengono ripartite tra tutti i condomini secondo i millesimi di proprietà, ad eccezione delle parti prettamente interne come la pavimentazione, che rimane a carico del singolo proprietario. Ripartizione delle Spese per Componenti Specifiche La giurisprudenza ha fornito indicazioni puntuali per le diverse componenti dei balconi aggettanti: Pavimento e soletta di calpestio: la manutenzione grava esclusivamente sul proprietario dell’appartamento cui appartiene il balcone, configurandosi come estensione della proprietà esclusiva. Parapetti e frontalini: presentano una duplice funzione. Quando assolvono alla protezione e sicurezza del singolo condomino, le spese rimangono di sua esclusiva pertinenza. Quando rivestono funzione decorativa per l’edificio, rientrano tra le parti comuni con ripartizione delle spese tra tutti i condomini. Sottobalcone: se costituisce parte completamente privata senza funzione comune, le spese gravano sul proprietario. Tuttavia, quando funge da copertura per il piano inferiore, trova applicazione l’art. 1125 c.c.: il proprietario del piano superiore sostiene la manutenzione del pavimento, quello inferiore provvede all’intonaco e al ripristino del soffitto. Responsabilità per Danni e Infiltrazioni In caso di caduta di intonaco o calcinacci dai sottobalconi con conseguente danno a persone o cose, la responsabilità civile grava sul proprietario dell’appartamento cui il balcone è annesso. Tuttavia, quando il danno deriva da difetti costruttivi originari o carenze manutentive delle parti comuni, la responsabilità si estende al condominio configurando una responsabilità solidale. Per le infiltrazioni d’acqua si applica il medesimo principio: se coinvolgono balconi sovrapposti, si segue l’art. 1125 c.c. con ripartizione delle spese tra i proprietari interessati; se riguardano porzioni comuni, interviene l’intero condominio. Procedimenti Deliberativi e Urgenze Gli interventi sulle parti comuni richiedono delibera assembleare con la maggioranza dei presenti purché rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio (art. 1136 c.c.). La delibera non può riguardare interventi su balconi privati, come precisato dal Tribunale di Teramo (n. 681 del 9 giugno 2025). In caso di interventi urgenti su balconi pericolanti, l’amministratore può procedere autonomamente in virtù dell’art. 1135 c.c., informando l’assemblea alla prima riunione utile per la ratifica. Conclusioni e Raccomandazioni Operative La gestione della manutenzione dei balconi condominiali richiede un’analisi tecnico-giuridica specifica per ogni singolo caso, considerando la tipologia strutturale, la funzione svolta dai diversi elementi e l’eventuale valenza estetica rispetto all’edificio. La distinzione tra proprietà esclusiva e parti comuni determina non solo la ripartizione delle spese ma anche le responsabilità in caso di danni a terzi. Per evitare controversie e garantire una corretta gestione, è fondamentale procedere con perizia tecnica preliminare e documentazione fotografica completa, supportate da adeguata consulenza legale specializzata. Hai dubbi sulla ripartizione delle spese condominiali per i balconi del tuo edificio? Il nostro studio offre consulenze specializzate in diritto condominiale per tutelare i tuoi diritti e garantire una corretta gestione delle spese. Contattaci per una valutazione del tuo caso.