Conformità catastale e vendita immobiliare: quando la dichiarazione basta per trasferire la proprietà
La Cassazione chiarisce che per l’esecuzione specifica del preliminare è sufficiente la dichiarazione di conformità, anche se non veritiera, salvo falsità evidenti La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 27531 del 15 ottobre 2025, ha affrontato una questione di grande rilevanza pratica per chi acquista o vende immobili: qual è il ruolo della conformità catastale nell’esecuzione specifica del contratto preliminare? Quando una difformità tra lo stato di fatto dell’immobile e le planimetrie catastali impedisce realmente il trasferimento della proprietà per via giudiziale? La vicenda trae origine da un contratto preliminare di compravendita stipulato alla fine degli anni Novanta. L’acquirente, di fronte all’inadempimento degli eredi del venditore originario, aveva chiesto al giudice di disporre il trasferimento coattivo dell’immobile ai sensi dell’articolo 2932 del codice civile, quella norma che consente al promissario acquirente di ottenere con sentenza lo stesso effetto che avrebbe prodotto il contratto definitivo mai concluso. Durante il giudizio era emerso un ostacolo: la conformità catastale dell’immobile. Il Tribunale di Verona, dopo aver sollevato d’ufficio la questione, aveva richiesto e ottenuto sia una dichiarazione sostitutiva di atto notorio da parte dell’attore, sia un’attestazione di conformità firmata da un architetto. Tuttavia, una consulenza tecnica d’ufficio successivamente disposta aveva rilevato difformità tra lo stato di fatto e le planimetrie catastali. La Corte d’Appello di Venezia, basandosi proprio su queste risultanze tecniche, aveva rigettato la domanda di trasferimento, ritenendo che l’incoerenza catastale impedisse l’emissione della sentenza prevista dall’articolo 2932 del codice civile. La Suprema Corte ha però ribaltato questa impostazione, accogliendo il ricorso dell’acquirente e fornendo importanti chiarimenti sui requisiti della conformità catastale e sulla natura della nullità prevista dalla normativa di settore. La natura formale della nullità catastale Il punto di partenza dell’analisi della Cassazione è l’articolo 29, comma 1-bis, della legge n. 52 del 1985, come modificato nel 2010. Questa disposizione stabilisce che gli atti pubblici e le scritture private autenticate aventi ad oggetto il trasferimento di diritti reali su fabbricati già esistenti devono contenere, a pena di nullità, tre elementi: l’identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione degli intestatari di conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie. In alternativa alla dichiarazione di parte, la norma consente che venga prodotta un’attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato. La Corte ha qualificato questa nullità come “formale e testuale”, secondo la categoria prevista dall’articolo 1418, terzo comma, del codice civile. Questa precisazione non è un mero esercizio di teoria giuridica, ma ha conseguenze pratiche decisive. Una nullità formale, infatti, è collegata alla mancata osservanza di prescrizioni che attengono alle modalità redazionali dell’atto, non alla sostanza del rapporto o alla conformità effettiva tra dichiarazione e realtà. In parole più semplici: la legge sanziona con la nullità l’assenza della dichiarazione o dell’attestazione di conformità catastale, non l’eventuale falsità o inesattezza di tale dichiarazione. Come ha sottolineato la sentenza, si tratta di un’invalidità collegata a un “an” (la presenza o assenza della dichiarazione) e non a un “quomodo” (la verifica dell’effettiva conformità). Perché questa distinzione è così importante La distinzione operata dalla Cassazione risponde innanzitutto alla ratio della normativa introdotta nel 2010. L’obiettivo del legislatore era principalmente di carattere fiscale: contrastare l’evasione attraverso l’emersione dei cosiddetti fabbricati “fantasma”, cioè immobili mai dichiarati in catasto o dichiarati con caratteristiche diverse da quelle reali. Lo strumento individuato è stato quello di imporre ai disponenti di dichiarare formalmente la conformità catastale, responsabilizzandoli sotto il profilo civile e penale. La norma non intende invece attribuire al notaio o al giudice il compito di verificare materialmente lo stato degli immobili. Questo sarebbe oltretutto tecnicamente complesso e rallenterebbe enormemente sia le compravendite volontarie sia i giudizi di esecuzione specifica. La legge si accontenta quindi della dichiarazione formale, lasciando che eventuali difformità sostanziali vengano accertate e sanzionate in altra sede dall’amministrazione finanziaria. La Cassazione ha inoltre chiarito che, per determinare se esista o meno una difformità rilevante, occorre fare riferimento alle disposizioni vigenti in materia catastale. Non tutte le difformità, infatti, richiedono l’aggiornamento catastale. Come precisato dalla Circolare dell’Agenzia del Territorio n. 2 del 2010, le modifiche più lievi non compromettono la conformità. Rilevano soltanto le variazioni che incidono sullo stato, sulla consistenza, sull’attribuzione della categoria e della classe, ossia su quegli elementi dai quali dipende la rendita catastale. Per esempio, lo spostamento di una porta interna o di un tramezzo che non modifica il numero di vani né la loro funzionalità non costituisce una difformità rilevante. Analogamente, per le unità immobiliari la cui consistenza si calcola in metri quadrati o cubi, le modifiche interne di modesta entità che non incidono sulla consistenza o sulla destinazione degli ambienti non richiedono l’aggiornamento catastale. Al contrario, sono rilevanti gli interventi di ristrutturazione, ampliamento, frazionamento, cambio di destinazione d’uso o rilevante redistribuzione degli spazi interni. Le implicazioni per il giudizio di esecuzione specifica Nel contesto specifico del giudizio ex articolo 2932 del codice civile, la Cassazione ha affermato che la conformità catastale oggettiva costituisce una “condizione dell’azione” e non un presupposto sostanziale del trasferimento. Questa qualificazione tecnica significa che il giudice deve verificare la presenza della dichiarazione o dell’attestazione di conformità al momento della decisione, ma non è tenuto a compiere un’indagine tecnica per accertare se tale dichiarazione sia veritiera. È sufficiente, quindi, che nel giudizio venga prodotta la dichiarazione del promittente venditore o l’attestazione di un tecnico abilitato perché si realizzi la condizione necessaria all’accoglimento della domanda. Il giudice può e deve disporre il trasferimento coattivo anche qualora emergano elementi istruttori che facciano dubitare dell’effettiva conformità, purché non si tratti di una falsità talmente evidente da essere rilevabile “ictu oculi”, cioè a prima vista anche da un soggetto tecnicamente inesperto. Questo principio garantisce una sostanziale parificazione tra il trasferimento volontario (che avviene con atto notarile sulla base della dichiarazione di conformità) e quello coattivo (che avviene con sentenza). In entrambi i casi, è la dichiarazione formale a legittimare l’effetto traslativo, non la verifica sostanziale della conformità. La posizione del dichiarante e le possibili conseguenze La sentenza chiarisce però che l’impostazione descritta non lascia