Rendiconto condominiale non presentato da anni: quali conseguenze per l’amministratore?
La Corte d’Appello di Napoli chiarisce che il semplice ritardo costituisce grave irregolarità e può portare alla revoca immediata Quante volte, in qualità di condomini, vi siete trovati ad attendere mesi – se non anni – la presentazione del rendiconto da parte dell’amministratore? E quante volte vi siete chiesti se questo ritardo potesse avere delle conseguenze concrete? La risposta arriva da una recente pronuncia della Corte d’Appello di Napoli, che ha chiarito in modo inequivocabile quali sono i doveri dell’amministratore e le conseguenze della loro violazione. Il quadro normativo: l’obbligo di rendicontare entro 180 giorni La normativa italiana in materia condominiale, dopo la riforma del 2012, ha introdotto regole precise sulla gestione economica del condominio. L’articolo 1130, comma 10, del Codice Civile stabilisce che l’amministratore deve redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l’assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni dalla chiusura dell’esercizio. Questo termine non è affatto casuale: il legislatore ha voluto garantire ai condomini il diritto di controllare con cadenza annuale e in tempi ragionevoli l’operato di chi gestisce le parti comuni dell’edificio e amministra i fondi condominiali. Il rendiconto condominiale, disciplinato dall’articolo 1130-bis del Codice Civile, non è un semplice documento contabile. Si tratta di uno strumento fondamentale di trasparenza che deve contenere le voci di entrata e di uscita, con le relative quote di ripartizione tra i condomini, e deve essere corredato da tutti i documenti giustificativi delle spese sostenute. Attraverso questo documento, ogni condomino può verificare come sono stati utilizzati i contributi versati, se l’amministratore ha agito nell’interesse comune, e se la gestione è stata condotta secondo criteri di buona amministrazione. Il caso deciso dalla Corte d’Appello di Napoli: nove mesi di ritardo La vicenda esaminata dalla Corte d’Appello partenopea con l’Ordinanza n. 1176 del 22 aprile 2024 riguardava una società di amministrazione che aveva presentato il rendiconto con un ritardo di ben nove mesi rispetto al termine previsto dalla legge. La questione giuridica sottoposta ai giudici era apparentemente semplice: questo ritardo poteva costituire una “grave irregolarità” sufficiente a giustificare la revoca giudiziale dell’amministratore? I giudici napoletani hanno fornito una risposta chiara e netta: sì, il semplice ritardo nella presentazione del rendiconto costituisce di per sé una grave irregolarità ai sensi dell’articolo 1129, comma 12, numero 1, del Codice Civile. Non è necessario dimostrare che il ritardo abbia causato un danno economico al condominio, né che l’amministratore abbia agito in malafede. La violazione del termine legale è sufficiente, da sola, a configurare l’inadempimento. La Corte ha spiegato che quando un amministratore ritarda sensibilmente la convocazione dell’assemblea e la presentazione del rendiconto, viene meno uno dei pilastri fondamentali della gestione condominiale: la possibilità per i condomini di esercitare un controllo tempestivo e consapevole sull’operato del professionista. Se la verifica della gestione viene concentrata in un’unica assemblea che esamina rendiconti relativi a più annualità, magari dopo mesi di ritardo, diventa oggettivamente difficile – se non impossibile – analizzare con la dovuta attenzione documenti e dati che coprono un arco temporale ultrannuale. La violazione del principio di annualità Oltre al mero ritardo nella convocazione dell’assemblea, la Corte d’Appello ha evidenziato un altro aspetto fondamentale: la violazione del cosiddetto “criterio dell’annualità”. L’obbligo di presentare il rendiconto entro centottanta giorni dalla chiusura dell’esercizio non è solo una questione di tempistiche, ma riflette un principio più ampio. La gestione condominiale deve essere verificata annualmente, con cadenza regolare, proprio per garantire la massima trasparenza e permettere ai condomini di intervenire tempestivamente in caso di irregolarità. Quando un amministratore accumula più rendiconti e li presenta tutti insieme con notevole ritardo, questa modalità operativa pregiudica il diritto dei condomini di comprendere puntualmente l’andamento della gestione, di chiedere spiegazioni su singole voci di spesa, e di valutare con serenità se mantenere o meno la fiducia nel professionista. Il diritto di controllo dei condomini, in altre parole, viene compresso o addirittura svuotato di significato quando l’informazione arriva troppo tardi o in modo troppo concentrato. Le conseguenze: la revoca giudiziale dell’amministratore Una delle questioni più rilevanti affrontate dalla Corte d’Appello di Napoli riguarda le modalità attraverso cui è possibile ottenere la revoca dell’amministratore inadempiente. La pronuncia ha ribadito un principio già affermato dalla Corte di Cassazione a Sezioni Unite con la sentenza n. 20957 del 29 ottobre 2004: non è sempre necessario passare prima attraverso una deliberazione dell’assemblea condominiale. Esistono due eccezioni specifiche, previste dall’articolo 1129, comma 11, del Codice Civile, che impongono di sottoporre preventivamente la questione all’assemblea: quando si sospettano gravi irregolarità di natura fiscale, oppure quando l’amministratore non ha aperto o non utilizza i conti correnti intestati al condominio. In questi due casi, il singolo condomino deve prima chiedere all’assemblea di deliberare la revoca, e solo se la maggioranza si oppone può rivolgersi all’autorità giudiziaria. Al di fuori di queste ipotesi tassative, tuttavia, il condomino che rileva gravi irregolarità nella gestione – come il mancato rispetto del termine per la presentazione del rendiconto – può direttamente adire il giudice competente chiedendo la revoca dell’amministratore. Il procedimento seguirà le normali regole processuali, compresa l’applicazione del principio di soccombenza per le spese legali: se il giudice accoglie la domanda di revoca, l’amministratore inadempiente dovrà rifondere le spese legali sostenute dal condomino o dal condominio. Cosa possono fare i condomini Di fronte a un amministratore che non presenta il rendiconto nei termini di legge, i condomini hanno diversi strumenti di tutela. Il primo passo consiste nel verificare con precisione le date: quando è stato chiuso l’ultimo esercizio e quando è scaduto il termine di centottanta giorni per la convocazione dell’assemblea di approvazione del rendiconto. È utile documentare per iscritto questa situazione, magari inviando all’amministratore una comunicazione formale – anche via posta elettronica certificata – in cui si richiama l’obbligo di legge e si chiede quando intende convocare l’assemblea. Se l’amministratore non risponde o continua a procrastinare, è opportuno coinvolgere gli altri condomini, informandoli della situazione e delle relative conseguenze. La condivisione delle informazioni permette di valutare collegialmente se intraprendere azioni comuni. In molti casi, la sola prospettiva di un’azione legale coordinata spinge l’amministratore