IMU e abitazioni contigue: quando l’esenzione prima casa non basta
La Cassazione chiarisce che due unità immobiliari, anche se unificate di fatto, non possono entrambe godere dell’agevolazione senza fusione catastale La questione dell’esenzione IMU per l’abitazione principale continua a generare contenziosi tra contribuenti e Comuni, soprattutto quando si tratta di immobili contigui posseduti da membri dello stesso nucleo familiare. La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 4498/2026 pubblicata il 27 febbraio 2026, ha fornito un importante chiarimento destinato a fare giurisprudenza: l’esenzione dall’imposta municipale propria spetta esclusivamente per un’unica unità immobiliare catastalmente identificata, e non può essere estesa a unità contigue anche se di fatto unificate e utilizzate come unica abitazione. Il caso esaminato dalla Suprema Corte La vicenda trae origine da una situazione piuttosto comune nelle famiglie italiane. Una contribuente possedeva un’unità immobiliare contigua a quella del coniuge, entrambe situate nello stesso condominio. Nella pratica quotidiana, le due abitazioni erano state unificate attraverso un arco di collegamento interno, condividevano una sola cucina e disponevano di un unico contatore per gas e luce. A tutti gli effetti pratici, si trattava di un’unica abitazione familiare. Il Comune aveva però contestato questa situazione, notificando avvisi di accertamento per IMU e TASI relativi all’anno 2016. Secondo l’amministrazione comunale, la contribuente non poteva beneficiare del trattamento agevolato previsto per l’abitazione principale, poiché il coniuge aveva già dichiarato la propria unità immobiliare come abitazione principale. Due unità catastalmente distinte, secondo il Comune, non potevano entrambe godere dell’esenzione, nonostante l’unificazione di fatto. Il percorso processuale e la sentenza della Corte Costituzionale La questione aveva seguito un tortuoso percorso giudiziario. In primo grado, la Commissione Tributaria Provinciale aveva rigettato il ricorso della contribuente, riconoscendo l’insussistenza dei presupposti per l’applicazione dell’agevolazione. Aveva però annullato le sanzioni, riconoscendo una causa di non punibilità. In appello, la Corte di Giustizia Tributaria Regionale della Lombardia aveva invece accolto le ragioni della contribuente, richiamando un importante precedente: la sentenza della Corte Costituzionale n. 209/2022. Questa pronuncia aveva infatti dichiarato parzialmente illegittima la normativa sull’IMU nella parte in cui impediva ai coniugi o alle persone unite civilmente di godere ciascuno dell’esenzione per la propria abitazione principale, anche se situate in comuni diversi o nello stesso comune. La Consulta aveva affermato che l’abitazione principale va identificata con il luogo dove ciascun soggetto ha residenza anagrafica e dimora abituale, indipendentemente dalla situazione degli altri membri della famiglia. I giudici di secondo grado avevano ritenuto che questo principio si applicasse anche al caso delle unità contigue, considerando le prove fotografiche e documentali che dimostravano l’unificazione di fatto delle due abitazioni. La decisione della Cassazione: i limiti dell’esenzione IMU La Corte di Cassazione ha però rovesciato questa interpretazione, accogliendo il ricorso del Comune. La Sezione Tributaria ha affermato con chiarezza che il tenore letterale dell’art. 13, comma 2, del decreto legge n. 201/2011 è inequivocabile: l’esenzione dall’IMU spetta per l’abitazione principale intesa come “immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, nel quale il possessore dimora abitualmente e risiede anagraficamente”. La Suprema Corte ha sottolineato come questa formulazione contenga una limitazione precisa dell’agevolazione a un’unica unità immobiliare catastale. Si tratta di una differenza sostanziale rispetto alla precedente disciplina dell’ICI, che aveva generato orientamenti giurisprudenziali più favorevoli ai contribuenti in situazioni analoghe. Con l’IMU, il legislatore ha introdotto un criterio più restrittivo, che non consente interpretazioni estensive. La Cassazione ha inoltre precisato che la sentenza della Corte Costituzionale n. 209/2022, pur rilevante, riguarda una fattispecie diversa. Quella pronuncia aveva dichiarato illegittima la norma che impediva ai coniugi o alle persone unite civilmente di godere ciascuno dell’esenzione quando avessero stabilito residenze disgiunte, equiparando così la loro situazione a quella dei conviventi di fatto. Si tratta però di una situazione di scissione del nucleo familiare, non di unità immobiliari contigue possedute da coniugi conviventi nello stesso immobile. I principi affermati e le implicazioni pratiche La sentenza n. 4498/2026 fissa alcuni principi fondamentali che meritano attenzione da parte di proprietari di immobili, amministratori condominiali e professionisti del settore. In primo luogo, viene ribadito il criterio della stretta interpretazione delle norme agevolative in materia tributaria. Quando la legge prevede un’esenzione o un’agevolazione fiscale, questa deve essere applicata secondo i precisi limiti stabiliti dal legislatore, senza possibilità di interpretazioni estensive analogiche. Nel caso dell’IMU, l’agevolazione per l’abitazione principale è circoscritta a un’unica unità catastale. In secondo luogo, la Corte chiarisce che l’unificazione di fatto di due unità immobiliari, per quanto completa e documentata, non è sufficiente ai fini fiscali. Ciò che rileva è l’autonomia catastale delle unità: se esistono due subalterni distinti, si tratta di due immobili diversi, ciascuno potenzialmente soggetto a IMU. La prova dell’esistenza di un unico ingresso, di una sola cucina o di contatori condivisi non modifica questa realtà catastale. Terzo aspetto cruciale: la sentenza costituzionale che ha ammesso la possibilità per i coniugi di godere ciascuno dell’esenzione per la propria abitazione principale non si applica quando i coniugi convivono nello stesso immobile, anche se questo è composto da più unità catastali contigue. La ratio della pronuncia costituzionale era quella di superare una discriminazione tra coniugi/uniti civilmente e conviventi di fatto in caso di residenze separate; non quella di consentire duplicazioni di agevolazioni per immobili contigui. Cosa devono fare i proprietari di immobili contigui Per chi si trova nella situazione di possedere due o più unità immobiliari contigue che intende utilizzare come unica abitazione, la strada indicata dalla giurisprudenza è chiara: procedere alla fusione catastale. Questa procedura, che richiede l’intervento di un tecnico abilitato e la presentazione di apposita documentazione al Catasto, consente di trasformare più subalterni in un’unica unità immobiliare. Solo a seguito della fusione catastale sarà possibile beneficiare dell’esenzione IMU per l’intera superficie dell’abitazione. La fusione catastale comporta alcuni adempimenti tecnici e burocratici. È necessario verificare che le unità immobiliari siano effettivamente contigue e che sussistano i requisiti urbanistici per l’unificazione. Il professionista incaricato dovrà predisporre una planimetria catastale aggiornata che rappresenti l’immobile unificato e presentare la pratica agli uffici competenti. Una volta completata la procedura, l’immobile avrà un unico subalterno e potrà godere integralmente dell’agevolazione per abitazione principale. È importante sottolineare che