Infiltrazioni dal terrazzo e responsabilità solidale: chi paga i danni all’appartamento sottostante?
La Cassazione chiarisce che il regime di solidarietà tra conduttore, proprietario e condominio esclude qualsiasi limitazione proporzionale al danno risarcibile. Il danneggiato può agire per l’intero nei confronti di ciascun responsabile. Chi abita in condominio conosce bene il problema: l’acqua piovana che filtra dall’appartamento sovrastante o dal terrazzo condominiale e causa danni all’unità immobiliare del piano inferiore. È uno scenario ricorrente nei tribunali italiani, spesso complicato dalla presenza di più soggetti coinvolti — il condominio, il proprietario dell’appartamento e il conduttore che lo abita — ciascuno dei quali tende a indicare negli altri l’unico responsabile. Proprio su questo intreccio di responsabilità si è pronunciata la Seconda Sezione civile della Corte di Cassazione con la sentenza n. 11585/2026, affrontando una questione di grande rilevanza pratica: quando il danno da infiltrazioni è imputabile a più soggetti, il risarcimento può essere limitato alle quote di competenza di ciascuno, oppure il danneggiato ha diritto all’intero da ciascuno di essi? La vicenda processuale e le questioni affrontate Il caso trae origine da due distinti eventi di infiltrazione d’acqua verificatisi nel corso degli anni 2005 e 2006, causati dall’ostruzione del bocchettone di scarico del terrazzo a livello pertinente all’appartamento sovrastante. Il giudice di primo grado aveva riconosciuto la responsabilità esclusiva del condominio, escludendo quella del conduttore dell’appartamento da cui si erano originate le infiltrazioni. La Corte d’appello di Roma aveva invece riformato la decisione, accertando il concorso di responsabilità tra il condominio, il proprietario dell’unità immobiliare e il conduttore, condannandoli in solido al risarcimento del danno complessivo. Avverso questa pronuncia il conduttore ha proposto ricorso per cassazione, articolando cinque motivi. La Corte ha rigettato il ricorso nella sua interezza, formulando nel contempo un importante principio di diritto in materia di danni condominiali da infiltrazioni. Il principio del contraddittorio e la deliberazione prematura: un vizio senza conseguenze concrete Tra i motivi di ricorso, uno dei più tecnici riguardava la denunciata violazione del principio del contraddittorio ex art. 101 c.p.c. Il ricorrente lamentava che la Corte d’appello avesse deliberato la sentenza prima della scadenza del termine assegnato per il deposito delle memorie di replica, privandolo così della possibilità di controdedurre agli scritti difensivi avversari. La Cassazione ha ritenuto il motivo infondato, osservando che il ricorrente non aveva depositato alcuno scritto conclusivo entro il termine utile. Chi non esercita la facoltà di difendersi entro i termini non può successivamente lamentare la violazione del diritto di difesa per il fatto che il collegio abbia deliberato prima della scadenza di quel termine: la lesione è solo ipotetica, non concreta. Diverso sarebbe stato il caso in cui il difensore avesse tempestivamente depositato la propria memoria il 15 maggio 2020 — data di scadenza del termine, successiva alla deliberazione del 14 maggio — poiché in quella ipotesi il collegio avrebbe dovuto riconvocarsi prima della pubblicazione per tenerne conto. La responsabilità del conduttore ex art. 2051 c.c.: il terrazzo come cosa in custodia Il nucleo centrale della controversia riguarda la responsabilità del conduttore per i danni da infiltrazioni originatisi dal terrazzo dell’appartamento condotto in locazione. Il conduttore aveva eccepito che la causa delle infiltrazioni fosse da ricondurre a un difetto strutturale del sistema di scolo — l’errato posizionamento del discendente della gronda — e non alla sua condotta omissiva. La Cassazione ha confermato la correttezza del ragionamento della Corte d’appello: ai fini della responsabilità per danni da cose in custodia disciplinata dall’art. 2051 c.c., ciò che rileva non è un comportamento attivo del custode, bensì la relazione di custodia intercorrente tra il soggetto e la cosa che ha prodotto il danno. Il conduttore che utilizza in via esclusiva un terrazzo ha l’obbligo di mantenerlo in condizioni tali da non arrecare pregiudizio ai terzi. Nel caso di specie, l’ostruzione del bocchettone di scolo ha operato quale concausa umana nel processo produttivo delle infiltrazioni: ciò è sufficiente a fondare la responsabilità oggettiva del custode, indipendentemente dall’esistenza di concause strutturali preesistenti. Il nodo centrale: i limiti dell’art. 1126 c.c. valgono nei rapporti interni, non verso il danneggiato Il quarto motivo di ricorso pone la questione giuridicamente più rilevante dell’intera vicenda. Il conduttore sosteneva che, essendo egli titolare del diritto di uso esclusivo del terrazzo, la sua responsabilità avrebbe dovuto essere limitata alla misura del terzo prevista dall’art. 1126 c.c., norma che disciplina la ripartizione delle spese di manutenzione del lastrico solare o della terrazza a livello tra il titolare del diritto di uso esclusivo e i restanti condomini. La tesi era suggestiva: se la legge stabilisce che chi usa il terrazzo risponde solo di un terzo delle spese di manutenzione, perché dovrebbe rispondere per l’intero del danno causato al vicino? La Cassazione respinge questa impostazione con un principio di diritto netto e di grande rilevanza sistematica, conforme all’impostazione già tracciata dalle Sezioni Unite con la sentenza n. 9449 del 2016. Il ragionamento della Corte si sviluppa su due piani distinti. Sul piano della responsabilità esterna — ossia nel rapporto tra i corresponsabili e il danneggiato — opera il regime di solidarietà passiva ex art. 2055 c.c.: ciascuno dei soggetti che ha concausato il danno risponde per l’intero nei confronti del danneggiato, a prescindere dalla misura del proprio contributo causale. Sul piano dei rapporti interni tra i corresponsabili, invece, le frazioni di cui all’art. 1126 c.c. — un terzo a carico del titolare dell’uso esclusivo e due terzi a carico dei condomini — operano pienamente, ma solo ove sia stata formulata apposita domanda di regresso. Il principio di diritto enunciato dalla Cassazione In presenza di un medesimo danno da infiltrazioni all’appartamento sottostante, provocato da più soggetti — nella specie il locatore e il conduttore titolari del diritto di uso esclusivo di una terrazza a livello e il condominio — e dunque nel concorso di diversi titoli di responsabilità extracontrattuale, il regime di solidarietà imposto dall’art. 2055 c.c. comporta che la domanda del danneggiato vada intesa sempre come volta a conseguire per intero il risarcimento da ciascuno degli obbligati, in ragione del comune contributo causale alla determinazione del danno. I limiti del terzo o dei due terzi ex