Il dissuasore che divide il condominio: fin dove arriva il diritto di ciascuno sulla cosa comune
Una recente ordinanza della Corte di Cassazione torna su un tema che nella pratica condominiale ricorre con sorprendente frequenza: l’installazione di un dissuasore mobile a protezione di un’area comune e i suoi riflessi sul diritto di un singolo condomino di accedere al proprio box auto. Tutto nasce dall’impugnazione, da parte di una condomina, di due delibere assembleari di un condominio con cui era stata prima decisa, poi ratificata, l’installazione di un dissuasore mobile in prossimità dei comandi del cancello elettrico dell’area condominiale. La condomina contestava, sotto il profilo procedurale, di non aver ricevuto il regolare avviso di convocazione per la prima assemblea e di non aver trovato la ratifica all’ordine del giorno della seconda; nel merito, sosteneva che il dissuasore rendesse difficoltose le manovre di ingresso e uscita dal proprio garage di proprietà esclusiva. Nel giudizio interveniva anche un altro condomino, direttamente interessato alla vicenda in quanto la sua auto occupava talvolta la medesima porzione di cortile. Il percorso nei gradi di merito Il giudice di primo grado, riunite le cause, accertò dapprima, con sentenza non definitiva, che l’installazione del dissuasore non costituiva un’innovazione ai sensi della disciplina condominiale. All’esito dell’istruttoria – nella quale erano state espletate due consulenze tecniche d’ufficio, pervenute a conclusioni tra loro difformi – rigettò integralmente le domande della condomina, condannandola alle spese di lite e di consulenza. In appello, la Corte territoriale confermò la decisione nel merito, ritenendo che gli esperimenti pratici svolti da entrambi i consulenti tecnici dimostrassero che il dissuasore non costituiva un ostacolo grave all’utilizzo del garage, sebbene le manovre risultassero più agevoli in sua assenza. La Corte osservò inoltre che il diritto di proprietà esclusiva della condomina doveva contemperarsi con le esigenze degli altri partecipanti al condominio, i quali non potevano tollerare che la sosta della sua vettura interferisse con l’apertura automatica del cancello carraio. Sul solo fronte delle spese processuali, la Corte d’appello riconobbe parzialmente le ragioni della condomina, compensandole per un terzo in considerazione di alcune irregolarità procedurali nella convocazione della prima assemblea e della rimozione del dissuasore nel corso del procedimento cautelare. I motivi del ricorso per cassazione Avverso la sentenza d’appello la condomina propose ricorso per cassazione articolato su quattro motivi, lamentando essenzialmente una scorretta applicazione delle regole sull’onere della prova, una motivazione fondata su un fatto non dimostrato, nonché l’omesso esame di elementi che a suo avviso sarebbero stati decisivi: la circostanza che un altro condomino avesse occupato la medesima posizione senza determinare gli stessi disagi, l’esistenza di una clausola regolamentare che vietava a tutti il parcheggio davanti ai garage, e infine la scelta della Corte territoriale di privilegiare le conclusioni della seconda consulenza tecnica rispetto alla prima. Sia il condominio sia l’altro condomino coinvolto proposero a loro volta ricorso incidentale, contestando la statuizione sulle spese processuali. L’uso della cosa comune secondo l’articolo 1102 del codice civile Il cuore della decisione ruota attorno all’art. 1102 c.c., norma che disciplina l’uso della cosa comune da parte di ciascun condomino, ammesso nei limiti del duplice divieto di alterarne la destinazione e di impedire agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. La Cassazione ha ribadito, richiamando propri precedenti, che la stabile occupazione di una porzione di cortile comune mediante il parcheggio prolungato della propria autovettura può configurare un abuso, in quanto impedisce agli altri condomini di godere dello spazio comune e altera l’equilibrio tra le concorrenti facoltà d’uso (Cass. n. 3640/2004). È stato inoltre precisato che l’art. 1102 c.c. non pone alcun margine minimo di tempo o di spazio per l’operatività di tali limiti, sicché anche un’occupazione di pochi minuti può risultare abusiva, ove impedisca agli altri di partecipare al godimento del bene comune (Cass. n. 3400/1978), principio riaffermato in tempi più recenti (Cass. n. 7618/2019). Onere della prova e confini del sindacato di legittimità La Corte ha poi colto l’occasione per ribadire la distinzione, spesso trascurata nei ricorsi, tra violazione delle regole sull’onere della prova ex art. 2697 c.c. e censura alla valutazione delle prove operata dal giudice di merito. Solo la prima ipotesi integra un vizio denunciabile in Cassazione; la seconda, per contro, attiene al libero convincimento del giudice ai sensi dell’art. 116 c.p.c. e resta sottratta al sindacato di legittimità, come ricordato dalle Sezioni Unite (Cass., Sez. Un., n. 20867/2020) e da altra pronuncia coeva (Cass. n. 16016/2021). Analoghe considerazioni sono state svolte con riferimento all’art. 115 c.p.c., la cui violazione presuppone che il giudice abbia posto a fondamento della decisione prove mai introdotte dalle parti, e non già una diversa valutazione di quelle offerte (Cass. n. 13395/2018; Cass. n. 18092/2020). A ciò si aggiunge il limite, ancor più stringente, del “nuovo” art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c.: quando le decisioni di primo e secondo grado convergono sulla medesima ricostruzione dei fatti – la cosiddetta “doppia conforme” – il motivo di omesso esame è ammissibile solo a condizioni rigorose, tra cui l’indicazione puntuale del “come” e del “quando” il fatto asseritamente omesso sia stato discusso tra le parti (Cass., Sez. Un., n. 8053/2014 e n. 8054/2014; tra le successive, Cass. n. 17005/2024). Consulenze tecniche discordanti: come si orienta il giudice Un ulteriore profilo di interesse pratico riguarda il caso, tutt’altro che raro, di due consulenze tecniche d’ufficio che giungano a conclusioni opposte. La Cassazione ha confermato che il giudice di merito può legittimamente aderire al parere che ritiene più congruo, dando conto delle ragioni della propria preferenza; quando intenda uniformarsi alla seconda consulenza, deve indicare perché disattende la prima, salvo che questa risulti già criticamente esaminata dalla nuova relazione (Cass. n. 19372/2021; in senso conforme, Cass. n. 29713/2024). Nel caso di specie, la Corte d’appello aveva dato atto che entrambi i consulenti avevano condotto esperimenti pratici di ingresso nel garage con autovetture di diverse dimensioni, e che tali esperimenti – esaminati congiuntamente, non in termini di preferenza tra un elaborato e l’altro – fornivano già una motivazione autosufficiente per escludere un grave ostacolo all’utilizzo del bene. La regola delle plurime ragioni autonome di decisione Un principio processuale di carattere generale,