Certificato di agibilità e vendita immobili: quando la sanatoria successiva esclude il risarcimento del danno
La Cassazione chiarisce che il rilascio postumo della certificazione di abitabilità elimina il pregiudizio da non commerciabilità, purché non sussistano carenze sostanziali Con ordinanza n. 19923 del 17 luglio 2025, la Seconda Sezione Civile della Cassazione ha affrontato una questione di particolare rilevanza nel settore immobiliare, definendo i contorni della responsabilità del venditore per la mancata consegna del certificato di agibilità al momento della stipula del contratto di compravendita. La decisione conferma l’orientamento consolidato secondo cui la sanatoria successiva dell’irregolarità amministrativa esclude il danno da non commerciabilità del bene, stabilendo importanti principi per la tutela degli acquirenti di immobili. La fattispecie e il percorso processuale La controversia ha avuto origine da una compravendita immobiliare stipulata nel 2013, dove l’acquirente ha successivamente scoperto l’assenza del certificato di agibilità e la presenza di difformità strutturali rispetto al progetto originario, specificamente nelle finestre e nelle distanze tra edifici. L’azione risarcitoria proposta nel 2016 dinanzi al Tribunale di Busto Arsizio ex artt. 1477, 1490 e 1495 c.c. è stata inizialmente dichiarata improcedibile per violazione dell’art. 5 del d.lgs. n. 28/2010 in materia di mediazione obbligatoria. La Corte d’Appello di Milano, pur riformando la decisione processuale e dichiarando procedibili le domande, ha rigettato nel merito le pretese risarcitorie. I giudici milanesi hanno ritenuto che la successiva regolarizzazione del certificato di agibilità, intervenuta nel giugno 2014, avesse eliminato ogni conseguenza negativa per l’acquirente, escludendo così il danno da non commerciabilità. I principi affermati dalla Suprema Corte La Cassazione ha confermato l’orientamento giurisprudenziale consolidato secondo cui il certificato di abitabilità rappresenta un elemento essenziale per la normale commerciabilità del bene immobile. Tuttavia, come chiarito dalla sentenza n. 23386/2023, la mancata consegna di tale documento non costituisce inadempimento del venditore qualora questi ne abbia ottenuto il rilascio successivamente alla stipula. Il principio cardine stabilito dalla Suprema Corte è che non è configurabile l’ipotesi di vendita di aliud pro alio quando il venditore proceda alla regolarizzazione amministrativa dell’immobile. In tali circostanze, il danno non si considera automaticamente sussistente, ma deve essere dimostrato in concreto dall’acquirente. L’onere probatorio del danno concreto L’art. 2697 c.c. impone all’acquirente che invochi il risarcimento del danno di fornire prova specifica del pregiudizio subito. La Corte ha ribadito che la semplice mancanza del certificato, senza carenze sostanziali di agibilità, non genera automaticamente un danno risarcibile. Come precisato dalla sentenza n. 23604/2023, il danno deve essere dimostrato attraverso elementi concreti quali la diminuzione del valore dell’immobile, le spese sostenute per le sanatorie, o la comprovata ridotta commerciabilità del bene. Nel caso in esame, la Corte d’Appello aveva accertato con apprezzamento insuscettibile di sindacato in sede di legittimità che la sanatoria dell’originaria irregolarità aveva escluso “la sussistenza del danno da non commerciabilità del bene prospettata da parte attrice a fondamento della domanda risarcitoria”. La disciplina delle difformità edilizie e l’onere di specificazione Particolare rilevanza assume il secondo motivo di ricorso, dichiarato inammissibile dalla Cassazione per violazione dell’art. 163, comma 3, n. 4 c.p.c. La Corte ha confermato che le domande risarcitorie relative a difformità edilizie devono essere formulate con adeguata specificazione dei fatti costitutivi, non potendo limitarsi a generiche allegazioni. La pronuncia chiarisce inoltre che le memorie ex art. 183, comma 6, c.p.c. sono previste esclusivamente per l’articolazione dei mezzi di prova e non per precisare il contenuto delle deduzioni fattuali costitutive delle domande. Questo principio rafforza l’importanza di una corretta impostazione tecnica sin dalla citazione introduttiva. Le implicazioni per la mediazione obbligatoria La decisione conferma l’evoluzione giurisprudenziale sulla mediazione delegata ex art. 5 d.lgs. n. 28/2010. La Corte d’Appello aveva correttamente stabilito che la norma non prevede la perentorietà del termine per la mediazione delegata, essendo sufficiente l’effettivo esperimento dell’istituto prima dell’udienza di discussione. Considerazioni pratiche per professionisti e operatori del settore La pronuncia della Cassazione fornisce importanti indicazioni operative per avvocati, notai e operatori immobiliari. La strategia difensiva dell’acquirente deve necessariamente incentrarsi sulla dimostrazione del danno concreto, superando la presunzione che la mancanza del certificato di agibilità comporti automaticamente un pregiudizio risarcibile. I professionisti devono prestare particolare attenzione alla corretta formulazione delle domande risarcitorie, specificando con precisione i fatti costitutivi del diritto e evitando allegazioni generiche che possono comportare declaratorie di inammissibilità. Per i venditori, la decisione conferma che la regolarizzazione tempestiva delle irregolarità amministrative rappresenta una strategia efficace per escludere responsabilità risarcitorie, purché non sussistano carenze sostanziali nell’agibilità dell’immobile. Gli sviluppi futuri della giurisprudenza L’orientamento consolidato dalla Cassazione si inserisce nel più ampio contesto della tutela dell’acquirente di immobili, bilanciando le esigenze di protezione con i principi di proporzionalità e concretezza del danno. La giurisprudenza di legittimità continua a privilegiare un approccio casistico, valutando le specificità di ogni situazione per determinare l’effettiva sussistenza del pregiudizio. La decisione conferma inoltre l’importanza di una motivazione effettiva, resoluta e coerente da parte dei giudici di merito, come stabilito dalle Sezioni Unite con sentenza n. 8053/2014. Il giudice non è tenuto a discutere esplicitamente ogni singolo elemento probatorio, purché indichi le ragioni del proprio convincimento in ossequio al canone di proporzionalità della motivazione. Hai necessità di assistenza nelle compravendite immobiliari e nel contenzioso edilizio? 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Accordi Patrimoniali tra Coniugi: La Cassazione Conferma la Piena Validità delle Scritture Private in Vista della Separazione
La Prima Sezione Civile ribadisce l’orientamento consolidato sull’autonomia negoziale dei coniugi nella regolamentazione dei rapporti economici familiari La Corte di Cassazione, Prima Sezione Civile, con ordinanza n. 17126/2024 pubblicata il 21 luglio 2025, ha fornito un’importante conferma sulla validità degli accordi patrimoniali stipulati tra coniugi in previsione di una futura separazione. La decisione, che respinge il ricorso avverso la sentenza della Corte d’Appello di Brescia n. 500/2024, consolida definitivamente l’orientamento giurisprudenziale favorevole all’autonomia negoziale privata nell’ambito dei rapporti familiari. Il Caso e la Fattispecie Concreta La vicenda trae origine da una scrittura privata del 27 novembre 2011 con cui i coniugi avevano regolamentato i propri rapporti patrimoniali in caso di separazione. L’accordo prevedeva che la moglie, in caso di separazione, divenisse debitrice nei confronti del marito per una somma di euro 146.400,00, rinunciando contestualmente ad alcuni beni mobili (imbarcazione, arredo dell’appartamento e somme di denaro depositate in conto corrente). Il marito aveva riconosciuto il contributo economico prestato dalla consorte «al benessere della famiglia, al pagamento mantenimento dell’attuale dimora e al pagamento del mutuo», impegnandosi alla restituzione di euro 61.400,00 per spese di ristrutturazione e euro 85.000,00 quale contributo al benessere della famiglia per l’acquisto di mobili e vetture. I Principi Giuridici Consolidati dalla Suprema Corte La Cassazione ha ribadito che sono pienamente validi gli accordi tra coniugi che vogliano regolamentare i loro rapporti patrimoniali in caso di fallimento del matrimonio, purché rispettino determinati requisiti. Come precisato nella sentenza, tali accordi rappresentano l’espressione della loro autonomia negoziale diretta a realizzare interessi meritevoli di tutela ex art. 1322 c.c. Il principio cardine, già affermato dalla giurisprudenza consolidata (Cass. n. 23713/2012; Cass. n. 19304/2013), stabilisce che «sono pienamente validi gli accordi tra i coniugi che vogliano regolamentare i loro rapporti patrimoniali in caso di fallimento del matrimonio, individuando in tale evento una mera condizione sospensiva apposta al contratto, poiché sono espressione della loro autonomia negoziale diretta a realizzare interessi meritevoli di tutela». L’Autonomia Negoziale nell’Ambito Familiare La Corte ha precisato che questa autonomia negoziale trova piena applicazione anche nella fase patologica della crisi familiare, riconoscendo ai coniugi la possibilità di concordare le condizioni per la regolamentazione della crisi stessa secondo quanto previsto dall’art. 4 L. n. 898/1970 e d.l. n. 132/2014, convertito in L. n. 162/2014. Particolare rilievo assume il riferimento all’orientamento consolidato secondo cui gli accordi tra coniugi che fissano il regime giuridico del futuro ed eventuale divorzio sono nulli per illiceità della causa soltanto nella parte in cui concernono l’assegno divorzile. Questo limite deriva dalla natura assistenziale e indisponibile dell’assegno stesso. La Validità della Condizione Sospensiva Nel caso specifico, la Suprema Corte ha chiarito che «è valido il mutuo tra coniugi nel quale l’obbligo di restituzione sia sottoposto alla condizione sospensiva dell’evento, futuro ed incerto, della separazione personale, non essendovi alcuna norma imperativa che renda tale condizione illecita agli effetti dell’art. 1354 c.c., primo comma, cod. civ.» (Cass. civ. sent. n. 19304/2013). La decisione evidenzia come la giurisprudenza più recente (Cass. 5065/2021; Cass. 11012/2021) abbia ulteriormente precisato che sono validi gli accordi tra coniugi in forza dei quali uno si obbliga, in caso di divorzio, a corrispondere all’altro una somma di danaro vita natural durante, integrando un valido contratto di rendita vitalizia sottoposto alla condizione sospensiva del divorzio. Le Implicazioni Pratiche per i Coniugi Questa pronuncia assume particolare rilevanza pratica per le coppie che intendano regolamentare preventivamente i propri rapporti patrimoniali. La validità di tali accordi offre infatti maggiore certezza giuridica e consente di evitare contenziosi futuri, purché vengano rispettati alcuni principi fondamentali. La Corte ha specificato che in tema di contribuzione per i bisogni della famiglia durante il matrimonio, ciascun coniuge è tenuto, secondo quanto previsto dagli artt. 143 e 316-bis, primo comma, c.c., a concorrere in misura proporzionale alle proprie sostanze. Tuttavia, a seguito della separazione, non sussiste il diritto al rimborso di un coniuge nei confronti dell’altro per le spese sostenute in modo indifferenziato. I Limiti della Disciplina dell’Assegno Divorzile La sentenza chiarisce definitivamente che le pattuizioni contenute in un patto aggiunto e contestuale all’accordo di divorzio congiunto, pur se strettamente connesse a questo per volontà delle parti e non aventi ad oggetto diritti indisponibili o in contrasto con norme inderogabili, non possono essere oggetto di intervento diretto da parte del giudice, rappresentando espressione della libera determinazione negoziale delle parti. Tuttavia, rimane fermo il principio secondo cui i patti che riguardano i rapporti personali e patrimoniali relativi a figlie o figli minori di età devono sempre essere sottoposti a controllo di legittimità per verificare la loro rispondenza al miglior interesse della persona minore di età. Considerazioni sulla Forma e sui Contenuti La scrittura privata oggetto del giudizio è stata ritenuta «perfettamente lecita» dalla Cassazione, poiché prevedeva un riconoscimento di debito in favore della moglie per il contributo finanziario al restauro dell’immobile di proprietà del marito e per l’acquisto di mobilio e beni mobili registrati. La Corte ha evidenziato come l’accordo riconoscesse anche al marito un’imbarcazione, un motociclo e l’arredamento della casa familiare, regolamentando in modo libero, ragionato ed equilibrato l’assetto patrimoniale dei coniugi in caso di scioglimento della comunione legale. Conclusioni e Prospettive Future L’ordinanza della Cassazione rappresenta un importante consolidamento giurisprudenziale che offre maggiore certezza alle coppie che intendano pianificare i propri rapporti patrimoniali. La piena validità degli accordi preventivi, purché leciti e non contrari a norme imperative, costituisce uno strumento efficace per prevenire contenziosi e garantire una maggiore tutela degli interessi economici di entrambi i coniugi. È fondamentale, tuttavia, che tali accordi vengano redatti con la necessaria competenza tecnica e nel rispetto dei principi di legge, al fine di garantirne la piena efficacia giuridica e l’aderenza agli orientamenti consolidati della giurisprudenza di legittimità. Hai bisogno di assistenza per la redazione di accordi patrimoniali o per questioni relative alla separazione e al divorzio? Contatta il nostro studio per una consulenza specializzata e personalizzata.