La terrazza sul tetto è davvero “mia”? La Cassazione chiarisce quando appartiene al condominio
La presunzione di condominialità del lastrico solare resiste anche alle terrazze private: per escluderla serve un titolo espresso e specifico Una terrazza che copre gli appartamenti sottostanti, per quanto accessibile soltanto dall’unità immobiliare di un singolo proprietario, si presume bene condominiale. Non bastano le dimensioni, il valore estetico o l’uso esclusivo di fatto per trasformarla in proprietà privata. Lo ha ribadito con estrema chiarezza la Corte di Cassazione, Seconda Sezione Civile, con l’ordinanza n. 5253/2026, pronunciata il 14 gennaio 2026 e pubblicata il 9 marzo 2026, al termine di una vicenda giudiziaria che si è protratta per quasi vent’anni e che offre spunti di grande rilevanza pratica per chiunque viva o gestisca un edificio condominiale. La geUna controversia lunga quasi vent’anni La vicenda trae origine da una situazione frequentissima nella vita dei condomini: copiose infiltrazioni d’acqua negli appartamenti sottostanti una terrazza a livello, con conseguente necessità di accedere alla stessa per eseguire le riparazioni urgenti. Il condominio interessato ottenne dal Tribunale competente un’ordinanza cautelare d’urgenza ex art. 700 c.p.c., che imponeva ai proprietari dell’unità immobiliare sovrastante di consentire l’accesso per i lavori. Il successivo giudizio di merito confermò il diritto del condominio ex art. 843 del codice civile, norma che obbliga il proprietario di un fondo a permettere il passaggio quando ciò è indispensabile per l’esecuzione di riparazioni alle parti comuni. Dopo i due gradi di merito e un primo intervento della Cassazione — che nel 2021 aveva cassato con rinvio la precedente sentenza d’appello, ritenendo necessario un accertamento più puntuale sulla natura giuridica della terrazza — la Corte d’Appello di Firenze, in diversa composizione, aveva nuovamente riconosciuto il diritto del condominio ad accedere all’immobile per effettuare le riparazioni necessarie. I proprietari hanno impugnato anche questa decisione, ma la Cassazione l’ha ora definitivamente confermata. La presunzione di condominialità ex art. 1117 c.c.: cos’è e come funziona Per comprendere appieno il significato della pronuncia occorre partire dall’art. 1117 del codice civile, che contiene l’elenco — non esaustivo — dei beni che si presumono di proprietà comune di tutti i condomini: si tratta di tutte quelle parti dell’edificio necessarie all’uso comune o destinate al servizio dell’intero fabbricato. Fra queste rientrano espressamente il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e, appunto, i lastrici solari. La presunzione di condominialità opera automaticamente: in assenza di un titolo contrario, il bene appartiene a tutti i condomini in proporzione alla quota millesimale di ciascuno. Non è però una presunzione assoluta, nel senso che può essere superata; tuttavia, per vincerla non basta qualsiasi prova contraria. La Cassazione, riprendendo un principio già enunciato nel precedente intervento del 2021 sulla stessa vicenda, ribadisce che la deroga all’attribuzione legale al condominio deve risultare da un titolo specifico: un’espressa disposizione contenuta nell’atto di alienazione, oppure un atto di destinazione proveniente dal titolare di un diritto reale sull’edificio, a prescindere dalla natura reale o personale del diritto così costituito. La terrazza a livello: una categoria ibrida ma soggetta alle stesse regole La terrazza a livello — quella che si trova alla stessa quota di un appartamento e ne costituisce spesso l’elemento architettonico di maggior pregio — occupa una posizione giuridica peculiare. È diversa dal lastrico solare tradizionale, che si trova in sommità all’edificio e non è direttamente collegato a nessuna unità abitativa, ma svolge la stessa funzione strutturale: proteggere dall’acqua e dagli agenti atmosferici i vani che si trovano al di sotto. Nella vicenda esaminata, i ricorrenti avevano insistito su un argomento apparentemente suggestivo: la terrazza era di dimensioni persino superiori all’appartamento cui era connessa (84 mq contro 80 mq), godeva di una splendida vista panoramica sul mare e sulla vegetazione circostante, e svolgeva solo marginalmente la funzione di copertura degli appartamenti sottostanti. Si trattava, a loro dire, di un elemento pertinenziale dell’appartamento, non di un bene condominiale. La Cassazione respinge questa impostazione con nettezza. Una terrazza a livello che svolga anche soltanto in parte la funzione di copertura dei vani sottostanti — ancorché appartenenti a edifici tra loro materialmente congiunti — deve presumersi bene condominiale ai sensi dell’art. 1117 c.c. L’ampiezza, il valore estetico, la possibilità di accedervi soltanto dall’appartamento contiguo: nessuno di questi elementi è idoneo, da solo o in combinazione, a escludere il regime di comunione. Non è nemmeno rilevante che uno o più comproprietari traggano dal bene utilità maggiori rispetto agli altri, poiché l’art. 819 c.c. salvaguarda espressamente i diritti dei condomini sulla cosa comune anche quando essa è destinata al servizio pertinenziale di una specifica unità. Quando si può derogare: il requisito del titolo espresso Il punto più delicato della pronuncia riguarda proprio la possibilità di rovesciare la presunzione. I proprietari della terrazza avevano invocato, a tal fine, una serie di atti: un atto di divisione del 1997 con cui era stata sciolta la comunione originaria sull’immobile, una delibera assembleare del 1998 e una successiva delibera del 2005. Sostenevano che questi documenti attestassero la natura esclusiva del loro diritto sulla terrazza. La Corte d’Appello, seguendo le direttive impartite dalla precedente sentenza di cassazione con rinvio, aveva invece interpretato l’atto di divisione del 1997 nel senso che la terrazza vi fosse rimasta estranea, e aveva considerato la delibera del 2005 come meramente ricognitiva di quello stesso atto — e dunque priva di valenza costitutiva di diritti. Su questo punto, la Cassazione non può sindacare: l’interpretazione degli atti negoziali è un’attività riservata al giudice del merito, censurabile in sede di legittimità soltanto se trasmodante in violazione dei canoni ermeneutici di cui agli artt. 1362 e seguenti del codice civile, o in motivazione del tutto inadeguata. Non basta proporre una diversa lettura degli stessi elementi già esaminati per ottenere una revisione in Cassazione. Il principio che ne emerge è dunque chiaro e pratico: per attribuire a un singolo condomino la proprietà o l’uso esclusivo di un lastrico solare o di una terrazza a livello occorre un atto che lo dica esplicitamente, non uno che si limiti a regolare altri aspetti della vita condominiale o che venga poi interpretato come ricognitivo di situazioni pregresse. Il
L’uso personale delle parti comuni condominiali: tra diritti individuali e tutela collettiva
La gestione delle parti comuni rappresenta uno degli aspetti più delicati della vita condominiale, spesso fonte di conflitti tra l’esigenza del singolo di migliorare il godimento della propria unità immobiliare e la necessità di preservare i diritti della collettività. Una recente pronuncia del Tribunale di Milano (sentenza n. 4981/2025 del 18 giugno 2025) offre l’occasione per approfondire i principi che regolano questa materia. Il caso: un lucernario sul tetto condominiale La vicenda trae origine dalla realizzazione di un lucernario sul tetto condominiale da parte del proprietario dell’ultimo piano di un edificio storico milanese sottoposto a vincolo culturale. L’opera, eseguita senza preventiva autorizzazione assembleare ma munita di SCIA e autorizzazione della Soprintendenza, viene contestata dal condominio che ne chiede la rimozione invocando la violazione del regolamento condominiale e il pregiudizio al decoro architettonico. Il Tribunale, tuttavia, rigetta la domanda condominiale riconoscendo la legittimità dell’intervento quale modificazione consentita ai sensi dell’art. 1102 c.c., non richiedente alcuna delibera assembleare. Il quadro normativo: modificazioni e innovazioni La disciplina dell’uso delle parti comuni trova il suo fondamento nell’art. 1102 c.c., che riconosce a ciascun condomino il diritto di servirsi della cosa comune per trarne la migliore utilità, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. Diversa è la fattispecie delle innovazioni disciplinate dall’art. 1120 c.c., che richiedono invece una deliberazione assembleare con maggioranza qualificata. La distinzione assume rilevanza cruciale poiché mentre le modificazioni rientrano nella sfera di autonomia del singolo condomino, le innovazioni coinvolgono l’interesse collettivo e necessitano del consenso assembleare. La Corte di Cassazione ha chiarito con consolidata giurisprudenza che per innovazione deve intendersi non qualsiasi mutamento o modificazione della cosa comune, ma solamente quella modificazione materiale che ne alteri l’entità sostanziale o ne muti la destinazione originaria. I criteri distintivi secondo la giurisprudenza La giurisprudenza di legittimità ha individuato criteri precisi per distinguere le due fattispecie. Dal punto di vista oggettivo, le innovazioni consistono in opere di trasformazione che incidono sull’essenza della cosa comune, alterandone la funzione originaria, mentre le modificazioni si inquadrano nelle facoltà riconosciute al condomino per ottenere una migliore e più comoda utilizzazione del bene. Dal punto di vista soggettivo, nelle innovazioni rileva l’interesse collettivo espresso attraverso una delibera assembleare, mentre nelle modificazioni viene perseguito l’interesse del singolo condomino. La sentenza milanese applica tali principi con particolare attenzione al caso concreto. Il giudice ha rilevato che l’apertura del lucernario non ha determinato alcuna alterazione sostanziale della destinazione del tetto, che continua a svolgere la sua funzione di copertura. L’intervento si configura quale modificazione volta a rendere più intenso e proficuo l’uso del bene comune, rientrando pienamente nelle facoltà riconosciute dall’art. 1102 c.c. I limiti all’uso delle parti comuni L’esercizio del diritto di uso della cosa comune incontra limiti precisi. Il condomino non può alterare la destinazione del bene né impedire agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. Nel caso esaminato, il Tribunale ha verificato che il lucernario, per le sue dimensioni ridotte e le modalità costruttive adottate, non compromette né la funzione di copertura del tetto né il potenziale uso da parte degli altri condomini. Particolare rilevanza assume il rispetto del decoro architettonico dell’edificio. Come recentemente ribadito dalla Cassazione nella sentenza n. 917/2024 , il condomino, proprietario del piano sottostante al tetto comune dell’edificio, può trasformarlo in terrazza di proprio uso esclusivo, sempre che un tale intervento dia luogo a modifiche non significative della consistenza del bene in rapporto alla sua estensione e sia attuato con tecniche costruttive tali da non affievolire la funzione di copertura e protezione delle sottostanti strutture svolta dal tetto preesistente. Il ruolo del regolamento condominiale Il regolamento di condominio può introdurre limiti più stringenti rispetto a quelli previsti dal codice civile. La clausola regolamentare che vieta modifiche all’architettura e all’estetica del fabbricato va interpretata nel senso di tutelare il decoro architettonico secondo una nozione più rigorosa di quella codicistica. Tuttavia, come precisato dal Tribunale di Milano, non sono ammissibili clausole che introducano un divieto generalizzato di utilizzazione delle parti comuni, poiché ciò contrasterebbe con i principi fondamentali del diritto condominiale. La sentenza evidenzia come il divieto assoluto di “ogni innovazione o modificazione delle cose comuni” contenuto nel regolamento sia inapplicabile proprio perché configurerebbe un’inammissibile compressione del diritto di uso dei condomini. Resta invece pienamente operante la clausola che vieta opere che modifichino l’architettura e l’estetica dell’edificio, la cui violazione va però valutata caso per caso. Profili pratici e operativi La distinzione tra modificazioni e innovazioni assume rilevanza pratica fondamentale. Mentre per le prime il condomino può procedere autonomamente nel rispetto dei limiti di legge, per le seconde è necessaria una delibera assembleare con le maggioranze qualificate previste dall’art. 1136, quinto comma, c.c. (maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno i due terzi del valore dell’edificio). Il caso del lucernario rappresenta un esempio paradigmatico di come l’applicazione rigorosa dei principi giurisprudenziali possa condurre a soluzioni equilibrate. L’intervento, pur modificando fisicamente il tetto, non ne altera la funzione essenziale e risponde a un’esigenza legittima del condomino di migliorare l’illuminazione e l’aerazione della propria unità immobiliare. L’evoluzione giurisprudenziale La giurisprudenza più recente mostra un orientamento favorevole a riconoscere maggiori spazi di autonomia al singolo condomino nell’uso delle parti comuni. La Cassazione, con ordinanza n. 35957/2021, ha escluso il carattere di innovazione per interventi che, pur modificando l’aspetto della cosa comune, ne lasciano immutate consistenza e destinazione. Tale orientamento si inserisce in una visione moderna del condominio che, pur tutelando gli interessi collettivi, riconosce l’importanza di consentire ai singoli di valorizzare al meglio le proprie unità immobiliari attraverso un uso più intenso delle parti comuni, purché ciò avvenga nel rispetto dei diritti altrui. Conclusioni La sentenza del Tribunale di Milano offre un contributo significativo alla comprensione dei limiti e delle possibilità dell’uso personale delle parti comuni condominiali. L’equilibrio tra diritti individuali e tutela collettiva passa attraverso un’applicazione ragionata delle norme che tenga conto delle concrete caratteristiche dell’intervento e del contesto in cui si inserisce. Per i condomini che intendano realizzare opere sulle parti