Parcheggio in Condominio: Quando l’Assemblea Può Vietare la Sosta sulle Aree Comuni
La Cassazione chiarisce definitivamente i limiti del diritto di parcheggio condominiale e i poteri dell’assemblea nella gestione degli spazi comuni La questione sempre attuale del parcheggio condominiale La gestione degli spazi comuni rappresenta una delle fonti più frequenti di conflitto nella vita condominiale. Tra tutte le controversie, quelle relative al diritto di parcheggio assumono particolare rilevanza, coinvolgendo aspetti pratici quotidiani e principi giuridici fondamentali. Una recente pronuncia della Corte di Cassazione, Seconda Sezione Civile, n. 25227/2025, offre importanti chiarimenti sulla natura e sui limiti del diritto di parcheggio sulle aree comuni, delineando con precisione i poteri dell’assemblea condominiale nella regolamentazione dell’uso di tali spazi. La vicenda sottoposta all’attenzione della Suprema Corte trae origine da una controversia tra una condomina e il proprio condominio romano, relativa al presunto diritto di parcheggiare un’autovettura su un’area comune. La condomina sosteneva di aver acquisito tale diritto attraverso una serie di atti e deliberazioni, mentre l’assemblea condominiale aveva stabilito, con apposita delibera, il divieto di sosta per tutti i condomini, consentendo esclusivamente il transito per l’accesso ai garage privati. I fondamenti giuridici della controversia La ricorrente basava le proprie pretese su una concatenazione di titoli che, a suo avviso, avrebbero dovuto garantirle il diritto esclusivo di parcheggio. In particolare, faceva riferimento all’atto di acquisto della propria unità immobiliare, a precedenti atti di provenienza risalenti al 1983, al regolamento condominiale che prevedeva la partecipazione del dante causa alle spese per i passi carrabili, nonché a una scrittura privata del 1995 e a una successiva delibera assembleare che avrebbe preso atto di tale accordo. Tuttavia, la Corte di Cassazione ha respinto integralmente il ricorso, confermando le decisioni di merito e chiarendo alcuni principi fondamentali che meritano particolare attenzione. Il primo e più importante di questi principi riguarda la natura stessa del diritto di parcheggio: la possibilità di utilizzare un’area comune come parcheggio, salvo il caso in cui sia costituita in forma specifica ed autonoma come diritto di servitù, costituisce solo una facoltà di uso del bene connesso al diritto di comproprietà. La distinzione fondamentale: passaggio versus parcheggio Un aspetto cruciale della pronuncia riguarda la netta distinzione operata tra diritto di passaggio e diritto di parcheggio. Mentre il primo consiste nella facoltà di transitare attraverso l’area comune per raggiungere, ad esempio, il proprio garage, il secondo implica l’occupazione stabile e esclusiva di una porzione dell’area stessa. La Corte ha chiarito che l’articolo 1102 del codice civile disciplina l’uso paritario delle cose comuni, ma non attribuisce automaticamente a ciascun condomino il diritto di parcheggiare in modo esclusivo. La sentenza evidenzia come il diritto di parcheggio esclusivo, costituendo una vera e propria servitù sul bene comune, richieda per la sua costituzione il consenso scritto di tutti i condomini, secondo quanto disposto dall’articolo 1108, comma terzo, del codice civile. Questo principio trova conferma nella consolidata giurisprudenza di legittimità, che la Corte richiama attraverso i precedenti Cass. 2114/2018 e Cass. 27233/2013. Il potere regolamentare dell’assemblea condominiale Un ulteriore profilo di interesse riguarda l’ampiezza dei poteri dell’assemblea condominiale nella disciplina dell’uso delle parti comuni. La Suprema Corte ha stabilito che l’assemblea può regolare l’uso delle parti comuni, con la facoltà di imporre limitazioni più restrittive alle facoltà concesse dall’articolo 1102 del codice civile. Tale potere, tuttavia, deve essere esercitato nel rispetto dei principi di proporzionalità e ragionevolezza, con l’obiettivo di rendere più ordinato e razionale l’uso paritario degli spazi secondo le rispettive circostanze. La Corte ha precisato che non è affetta da nullità la delibera adottata dall’assemblea condominiale che vieti l’uso carrabile e il posteggio su un’area comune, purché non precluda altri usi diversi di tale porzione agli altri comproprietari. Questo orientamento, confermato dalle recenti pronunce Cass. 13677/2022 e Cass. 7385/2023, dimostra la solidità dell’indirizzo giurisprudenziale in materia. Le implicazioni pratiche per amministratori e condomini La pronuncia in esame offre importanti indicazioni operative per tutti i soggetti coinvolti nella gestione condominiale. Per gli amministratori, la sentenza conferma la legittimità delle delibere assembleari che disciplinino l’uso delle aree comuni, purché rispettose dei diritti di tutti i condomini e finalizzate a un utilizzo più razionale degli spazi. Per i condomini, la decisione chiarisce che l’uso tollerato di un’area come parcheggio non genera automaticamente un diritto acquisito, essendo necessaria una fonte contrattuale specifica e il consenso di tutti i partecipanti al condominio. La Corte ha inoltre ribadito l’importanza della verifica della catena dei titoli di provenienza: nessuno può trasferire più diritti di quanti ne possieda. Nel caso di specie, il dante causa della ricorrente non era titolare di alcun diritto esclusivo di parcheggio, come accertato da precedenti pronunce giurisdizionali, e pertanto non poteva trasmetterlo ai successivi acquirenti. I principi consolidati dalla giurisprudenza di legittimità La decisione si inserisce in un orientamento giurisprudenziale ormai consolidato che distingue nettamente tra i diversi tipi di uso delle parti comuni. Le determinazioni collegiali che introducono limitazioni dell’uso del cortile come parcheggio, come chiarito dalla giurisprudenza citata (Cass. 6573/2015, Cass. 9877/2012), si limitano a renderne più ordinato e razionale l’uso paritario secondo le rispettive circostanze, senza violare il diritto di proprietà dei singoli condomini. La Suprema Corte ha inoltre confermato che la possibilità dei comproprietari di usare un’area comune a parcheggio rimane sottoposta alla disciplina dell’uso del bene comune adottata dalla maggioranza dei condomini, salvo che non sia costituita in forma specifica ed autonoma come diritto di servitù. Conclusioni e raccomandazioni operative La pronuncia della Cassazione offre un quadro interpretativo chiaro e definitivo sulla questione del parcheggio condominiale, stabilendo principi di portata generale che trascendono il caso specifico. Per i professionisti del settore immobiliare e condominiale, la sentenza rappresenta un importante punto di riferimento per la gestione di controversie analoghe e per la redazione di regolamenti condominiali che disciplinino l’uso degli spazi comuni. La decisione evidenzia l’importanza di una corretta analisi dei titoli di provenienza e della verifica dell’effettiva esistenza di diritti esclusivi sulle parti comuni. Allo stesso tempo, conferma l’ampiezza dei poteri dell’assemblea condominiale nella regolamentazione dell’uso degli spazi condivisi, purché tale regolamentazione sia finalizzata a garantire un utilizzo più equo e ordinato delle aree comuni. Hai bisogno di
L’uso personale delle parti comuni condominiali: tra diritti individuali e tutela collettiva
La gestione delle parti comuni rappresenta uno degli aspetti più delicati della vita condominiale, spesso fonte di conflitti tra l’esigenza del singolo di migliorare il godimento della propria unità immobiliare e la necessità di preservare i diritti della collettività. Una recente pronuncia del Tribunale di Milano (sentenza n. 4981/2025 del 18 giugno 2025) offre l’occasione per approfondire i principi che regolano questa materia. Il caso: un lucernario sul tetto condominiale La vicenda trae origine dalla realizzazione di un lucernario sul tetto condominiale da parte del proprietario dell’ultimo piano di un edificio storico milanese sottoposto a vincolo culturale. L’opera, eseguita senza preventiva autorizzazione assembleare ma munita di SCIA e autorizzazione della Soprintendenza, viene contestata dal condominio che ne chiede la rimozione invocando la violazione del regolamento condominiale e il pregiudizio al decoro architettonico. Il Tribunale, tuttavia, rigetta la domanda condominiale riconoscendo la legittimità dell’intervento quale modificazione consentita ai sensi dell’art. 1102 c.c., non richiedente alcuna delibera assembleare. Il quadro normativo: modificazioni e innovazioni La disciplina dell’uso delle parti comuni trova il suo fondamento nell’art. 1102 c.c., che riconosce a ciascun condomino il diritto di servirsi della cosa comune per trarne la migliore utilità, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. Diversa è la fattispecie delle innovazioni disciplinate dall’art. 1120 c.c., che richiedono invece una deliberazione assembleare con maggioranza qualificata. La distinzione assume rilevanza cruciale poiché mentre le modificazioni rientrano nella sfera di autonomia del singolo condomino, le innovazioni coinvolgono l’interesse collettivo e necessitano del consenso assembleare. La Corte di Cassazione ha chiarito con consolidata giurisprudenza che per innovazione deve intendersi non qualsiasi mutamento o modificazione della cosa comune, ma solamente quella modificazione materiale che ne alteri l’entità sostanziale o ne muti la destinazione originaria. I criteri distintivi secondo la giurisprudenza La giurisprudenza di legittimità ha individuato criteri precisi per distinguere le due fattispecie. Dal punto di vista oggettivo, le innovazioni consistono in opere di trasformazione che incidono sull’essenza della cosa comune, alterandone la funzione originaria, mentre le modificazioni si inquadrano nelle facoltà riconosciute al condomino per ottenere una migliore e più comoda utilizzazione del bene. Dal punto di vista soggettivo, nelle innovazioni rileva l’interesse collettivo espresso attraverso una delibera assembleare, mentre nelle modificazioni viene perseguito l’interesse del singolo condomino. La sentenza milanese applica tali principi con particolare attenzione al caso concreto. Il giudice ha rilevato che l’apertura del lucernario non ha determinato alcuna alterazione sostanziale della destinazione del tetto, che continua a svolgere la sua funzione di copertura. L’intervento si configura quale modificazione volta a rendere più intenso e proficuo l’uso del bene comune, rientrando pienamente nelle facoltà riconosciute dall’art. 1102 c.c. I limiti all’uso delle parti comuni L’esercizio del diritto di uso della cosa comune incontra limiti precisi. Il condomino non può alterare la destinazione del bene né impedire agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. Nel caso esaminato, il Tribunale ha verificato che il lucernario, per le sue dimensioni ridotte e le modalità costruttive adottate, non compromette né la funzione di copertura del tetto né il potenziale uso da parte degli altri condomini. Particolare rilevanza assume il rispetto del decoro architettonico dell’edificio. Come recentemente ribadito dalla Cassazione nella sentenza n. 917/2024 , il condomino, proprietario del piano sottostante al tetto comune dell’edificio, può trasformarlo in terrazza di proprio uso esclusivo, sempre che un tale intervento dia luogo a modifiche non significative della consistenza del bene in rapporto alla sua estensione e sia attuato con tecniche costruttive tali da non affievolire la funzione di copertura e protezione delle sottostanti strutture svolta dal tetto preesistente. Il ruolo del regolamento condominiale Il regolamento di condominio può introdurre limiti più stringenti rispetto a quelli previsti dal codice civile. La clausola regolamentare che vieta modifiche all’architettura e all’estetica del fabbricato va interpretata nel senso di tutelare il decoro architettonico secondo una nozione più rigorosa di quella codicistica. Tuttavia, come precisato dal Tribunale di Milano, non sono ammissibili clausole che introducano un divieto generalizzato di utilizzazione delle parti comuni, poiché ciò contrasterebbe con i principi fondamentali del diritto condominiale. La sentenza evidenzia come il divieto assoluto di “ogni innovazione o modificazione delle cose comuni” contenuto nel regolamento sia inapplicabile proprio perché configurerebbe un’inammissibile compressione del diritto di uso dei condomini. Resta invece pienamente operante la clausola che vieta opere che modifichino l’architettura e l’estetica dell’edificio, la cui violazione va però valutata caso per caso. Profili pratici e operativi La distinzione tra modificazioni e innovazioni assume rilevanza pratica fondamentale. Mentre per le prime il condomino può procedere autonomamente nel rispetto dei limiti di legge, per le seconde è necessaria una delibera assembleare con le maggioranze qualificate previste dall’art. 1136, quinto comma, c.c. (maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno i due terzi del valore dell’edificio). Il caso del lucernario rappresenta un esempio paradigmatico di come l’applicazione rigorosa dei principi giurisprudenziali possa condurre a soluzioni equilibrate. L’intervento, pur modificando fisicamente il tetto, non ne altera la funzione essenziale e risponde a un’esigenza legittima del condomino di migliorare l’illuminazione e l’aerazione della propria unità immobiliare. L’evoluzione giurisprudenziale La giurisprudenza più recente mostra un orientamento favorevole a riconoscere maggiori spazi di autonomia al singolo condomino nell’uso delle parti comuni. La Cassazione, con ordinanza n. 35957/2021, ha escluso il carattere di innovazione per interventi che, pur modificando l’aspetto della cosa comune, ne lasciano immutate consistenza e destinazione. Tale orientamento si inserisce in una visione moderna del condominio che, pur tutelando gli interessi collettivi, riconosce l’importanza di consentire ai singoli di valorizzare al meglio le proprie unità immobiliari attraverso un uso più intenso delle parti comuni, purché ciò avvenga nel rispetto dei diritti altrui. Conclusioni La sentenza del Tribunale di Milano offre un contributo significativo alla comprensione dei limiti e delle possibilità dell’uso personale delle parti comuni condominiali. L’equilibrio tra diritti individuali e tutela collettiva passa attraverso un’applicazione ragionata delle norme che tenga conto delle concrete caratteristiche dell’intervento e del contesto in cui si inserisce. Per i condomini che intendano realizzare opere sulle parti