La Cassazione chiarisce i limiti della responsabilità per i danni causati dall’attività del conduttore
La Terza Sezione Civile della Corte di Cassazione, con ordinanza n. 7055/2024 pubblicata il 26 agosto 2025, ha fornito importanti chiarimenti in materia di responsabilità civile per immissioni intollerabili provenienti da attività commerciali condotte in locazione. La decisione affronta una questione di crescente rilevanza pratica: quando il proprietario locatore e il condominio possono essere chiamati a rispondere dei danni causati dalle attività rumorose o moleste del conduttore.
La vicenda trae origine dall’acquisto di un appartamento situato in un condominio, al piano superiore rispetto a un locale adibito ad attività di ristorazione. Gli acquirenti si erano trovati a dover sopportare immissioni intollerabili causate dall’esercizio commerciale sottostante: schiamazzi dei clienti, apertura fino alle prime ore dell’alba e disturbi continui che rendevano impossibile il normale godimento dell’abitazione. La situazione risultava particolarmente grave considerando che, al momento dell’acquisto, il venditore aveva garantito che l’attività sottostante consisteva in una semplice pizzeria al taglio senza consumazione sul posto e con orari molto diversi.
I nuovi proprietari avevano quindi promosso procedimento d’urgenza ex art. 700 c.p.c. nei confronti sia del conduttore che gestiva l’attività di ristorazione, sia del locatore proprietario dell’immobile, sia del condominio. Il Tribunale di Asti aveva accolto la domanda soltanto nei confronti del gestore dell’attività, escludendo la responsabilità tanto del locatore quanto del condominio. Tale decisione era stata confermata in appello, spingendo gli acquirenti a ricorrere per Cassazione.
La Suprema Corte ha rigettato il ricorso, fornendo preziosi chiarimenti sui presupposti della responsabilità in situazioni analoghe. Quanto alla posizione del locatore, la Cassazione ha riconfermato il consolidato orientamento giurisprudenziale secondo cui “in materia di immissioni intollerabili, allorchè le stesse originano da un immobile condotto in locazione, la responsabilità ex art. 2043 c.c.,per i danni da esse derivanti può essere affermata nei confronti del proprietario, locatore dell’immobile, solo se il medesimo abbia concorso alla realizzazione del fatto dannoso” (Cass. civ. 11125/2015).
Il principio fondamentale è che il locatore non risponde automaticamente delle immissioni prodotte dal conduttore per il solo fatto di aver concesso l’immobile in locazione. La responsabilità può sorgere unicamente quando sussista un vero e proprio concorso nella realizzazione del danno, che può consistere anche nel fatto di aver locato l’immobile pur sapendo che il conduttore avrebbe prodotto immissioni nocive (Cass. 4908/2018). Tuttavia, tale responsabilità presuppone sempre la prova che il locatore potesse ragionevolmente prevedere, usando l’ordinaria diligenza, la lesività della condotta del conduttore al momento della stipulazione del contratto di locazione.
Nel caso esaminato, pur essendo emerso che la società locatrice coincideva con il soggetto che aveva venduto l’appartamento garantendo un tipo diverso di attività commerciale, i giudici di merito avevano ritenuto insufficiente tale circostanza a dimostrare la prevedibilità delle immissioni dannose. La Cassazione ha confermato tale valutazione, precisando che essa rientra nell’insindacabile apprezzamento del fatto compiuto dai giudici di merito.
Particolarmente significativo è il chiarimento fornito dalla Corte in relazione al rapporto di custodia dell’immobile locato. La Cassazione ha precisato che, rispetto alle immissioni, il custode risponde dei danni causati dalla cosa che si ripartisce tra locatore e conduttore secondo le parti dell’immobile che si hanno rispettivamente in custodia. Tuttavia, non è possibile ipotizzare una custodia dell’attività illecita altrui: rispetto a quest’ultima si può soltanto predicare un eventuale concorso da parte del locatore nei termini sopra indicati.
Per quanto riguarda la responsabilità del condominio, la Cassazione ha ribadito che l’obbligo di curare l’osservanza del regolamento condominiale è affidato dall’art. 1130 c.c. all’amministratore, il quale può essere eventualmente ritenuto responsabile nei confronti dei condomini per i danni derivanti dalla sua negligenza o dall’inadempimento dei suoi obblighi. Tuttavia, “dall’omesso adempimento dell’obbligo dell’amministratore di curare l’osservanza del regolamento di condominio ex articolo 1130 c.c., comma 1, n. 1, non ridonda, invero, alcuna automatica responsabilità ricadente nella sfera giuridica dell’intero condominio” (Cass. civ. 35315/2021).
Questo orientamento ha importanti implicazioni pratiche per proprietari, inquilini e condomini. Per i proprietari che intendono locare immobili destinati ad attività commerciali, è essenziale valutare attentamente la tipologia di attività che verrà svolta e i possibili rischi per i vicini, prevedendo adeguate clausole contrattuali e, se necessario, interventi tecnici preventivi. Per gli acquirenti di immobili situati in prossimità di attività commerciali, la decisione sottolinea l’importanza di verificare accuratamente la natura e le modalità di esercizio delle attività esistenti, non accontentandosi delle generiche rassicurazioni del venditore.
I condomini che si trovano a dover affrontare problematiche legate a immissioni provenienti da attività commerciali dovranno prioritariamente rivolgersi all’amministratore affinché questi compia tutti gli atti necessari per far cessare le violazioni regolamentari. Solo in caso di inadempimento dell’amministratore sarà possibile valutare azioni nei suoi confronti, mentre difficilmente potrà essere chiamato in causa direttamente il condominio.
La pronuncia conferma la tendenza della giurisprudenza di legittimità a circoscrivere rigorosamente i presupposti della responsabilità per immissioni, richiedendo sempre la dimostrazione di specifici elementi soggettivi e oggettivi che giustifichino l’estensione della responsabilità oltre al soggetto che materialmente produce il danno.
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