La Corte d’Appello di Perugia chiarisce i limiti dell’intervento per eliminare le barriere architettoniche e il bilanciamento con il diritto degli altri condomini
Un condominio situato in provincia ha visto nascere una controversia che solleva questioni di grande attualità: alcuni condomini hanno installato a proprie spese un miniascensore nel vano scale per raggiungere il proprio appartamento al terzo piano, riducendo così la larghezza delle rampe di accesso. Altri condomini si sono opposti, lamentando che tale opera avrebbe compromesso l’uso paritetico delle scale comuni e impedito persino l’installazione del corrimano previsto dal titolo edilizio.
La vicenda è giunta fino alla Corte d’Appello di Perugia, che con la sentenza n. 670 del 10 dicembre 2025 (R.G. 126/2024) ha fornito importanti chiarimenti sui limiti entro cui è possibile realizzare opere di abbattimento delle barriere architettoniche in condominio, bilanciando le esigenze di accessibilità con il diritto degli altri condomini all’uso delle parti comuni.
La questione giuridica: tra abbattimento delle barriere e uso paritetico
Al centro della controversia si poneva una questione fondamentale del diritto condominiale: fino a che punto un condomino può modificare le parti comuni per eliminare le barriere architettoniche, quando tale modifica incide sull’uso che gli altri condomini possono fare della cosa comune?
Nel caso specifico, l’installazione del miniascensore aveva ridotto la larghezza delle rampe di scale a circa ottanta centimetri, impedendo il transito contemporaneo di due persone affiancate e rendendo problematico il passaggio con barelle o il trasporto di mobili ingombranti. I condomini ricorrenti sostenevano che tale riduzione violasse il principio fondamentale dell’articolo 1102 del codice civile, secondo cui ciascun partecipante può servirsi della cosa comune purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri di farne parimenti uso secondo il loro diritto.
Il quadro normativo di riferimento
Per comprendere la soluzione adottata dalla Corte è necessario richiamare il complesso intreccio normativo che regola questa materia. L’articolo 1102 del codice civile stabilisce che ciascun condomino può servirsi della cosa comune e può apportarvi, a proprie spese, le modificazioni necessarie per farne un uso migliore, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. In altri termini, la legge consente a ciascuno di trarre dalla cosa comune la più intensa utilizzazione possibile, ma questa libertà trova un limite nel rispetto del pari diritto degli altri.
A questo principio generale si affianca la disciplina speciale in materia di eliminazione delle barriere architettoniche, contenuta nella legge 9 gennaio 1989 numero 13. Tale normativa, di particolare rilevanza sociale, mira a garantire l’accessibilità degli edifici alle persone con disabilità o difficoltà motorie. L’articolo 2 di questa legge, modificato da ultimo nel 2020, stabilisce che le opere finalizzate all’abbattimento delle barriere architettoniche non possono essere considerate di carattere voluttuario e possono essere vietate soltanto quando rechino pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato.
Completano il quadro le disposizioni tecniche contenute nel decreto ministeriale 236 del 1989, che fissano i requisiti dimensionali delle rampe e dei vani scala negli edifici di nuova costruzione, prevedendo ad esempio una larghezza minima di centoventi centimetri per le scale.
La soluzione della Corte d’Appello: prevale l’eliminazione delle barriere
La Corte d’Appello di Perugia ha rigettato l’appello dei condomini contrari, confermando la legittimità dell’installazione del miniascensore. Il ragionamento dei giudici si articola su più piani, tutti convergenti verso una lettura costituzionalmente orientata della normativa.
In primo luogo, la Corte ha chiarito che la legge 13 del 1989 si applica non soltanto alle persone portatrici di handicap in senso stretto, ma anche agli anziani che, pur non essendo disabili, soffrono di difficoltà motorie legate all’età. Nel caso di specie, i condomini che avevano installato il miniascensore erano persone di età avanzata che, con il passare degli anni, avrebbero incontrato crescenti difficoltà nel salire le scale fino al terzo piano. L’opera risponde quindi pienamente alla ratio della normativa di favore, che mira a offrire strumenti di accesso alle abitazioni per le persone svantaggiate per età o condizioni di salute.
In secondo luogo, i giudici hanno affermato che l’installazione di un ascensore o miniascensore a spese esclusive di alcuni condomini non costituisce una innovazione nel senso tecnico dell’articolo 1120 del codice civile, che richiederebbe l’approvazione dell’assemblea. Si tratta invece di una modificazione della cosa comune che rientra nella facoltà individuale prevista dall’articolo 1102 del codice civile, finalizzata a ottenere una migliore utilizzazione della cosa. Non occorre quindi la preventiva autorizzazione dell’assemblea condominiale, salvo che tale autorizzazione sia prevista da una convenzione approvata dai condomini.
Terzo passaggio fondamentale: le prescrizioni tecniche del decreto ministeriale 236 del 1989, compresa quella che fissa la larghezza minima delle scale in centoventi centimetri, non si applicano agli edifici preesistenti all’entrata in vigore della normativa, come nel caso dell’edificio in questione costruito nel 1982. La Corte ha rilevato che pretendere il rispetto integrale di tali requisiti negli edifici esistenti vanificherebbe la possibilità stessa di eliminare le barriere architettoniche in gran parte del patrimonio edilizio italiano. La giurisprudenza ammette quindi la deroga a tali prescrizioni, purché l’intervento produca un risultato conforme alle finalità della legge, attenuando il disagio nell’accesso all’abitazione senza neutralizzare del tutto il diritto degli altri condomini all’uso delle scale.
Il test della compatibilità: stabilità, sicurezza e fruibilità
Il criterio decisivo individuato dalla Corte per valutare la legittimità dell’opera è triplice: l’installazione non deve pregiudicare la stabilità del fabbricato, non deve comprometterne la sicurezza e non deve rendere del tutto inutilizzabili le scale da parte degli altri condomini. In particolare, deve rimanere garantito un deflusso adeguato in caso di emergenza.
Nel caso concreto, la Corte ha ritenuto che una larghezza delle rampe di ottanta centimetri, pur creando qualche disagio, non rendesse le scale inutilizzabili. Le verifiche tecniche avevano infatti accertato che tale larghezza consente il passaggio di una sedia a rotelle, permette il transito di barelle di dimensioni standard sia pure con qualche manovra più attenta da parte dei barellieri, e non impedisce il deflusso delle persone in caso di evacuazione. La riduzione di larghezza, peraltro, riguardava soltanto alcuni gradini di ciascuna rampa, mentre i pianerottoli mantenevano le dimensioni originarie.
Quanto al corrimano prescritto dal titolo edilizio e non ancora realizzato, che avrebbe ridotto ulteriormente la larghezza utile, la Corte ha suggerito soluzioni tecniche alternative, come l’installazione del corrimano incassato nella parete opposta al miniascensore o il posizionamento a un’altezza tale da non interferire con il passaggio delle barelle.
I principi affermati dalla sentenza
La pronuncia della Corte d’Appello consolida alcuni principi fondamentali che è importante sottolineare. L’eliminazione delle barriere architettoniche costituisce un interesse di rango costituzionale che merita una tutela rafforzata rispetto agli interessi meramente patrimoniali. La normativa di favore prevista dalla legge 13 del 1989 deve essere interpretata in senso ampio, ricomprendendo non solo i disabili in senso stretto ma anche gli anziani e chiunque si trovi in condizioni di difficoltà motoria.
Le opere di abbattimento delle barriere architettoniche possono essere realizzate anche da singoli condomini senza necessità di delibera assembleare, purché vengano rispettati i limiti della stabilità, della sicurezza e della fruibilità del fabbricato. Il concetto di “pari uso” della cosa comune previsto dall’articolo 1102 del codice civile non va inteso in senso rigido: è ammissibile un certo disagio per gli altri condomini, purché non si arrivi alla totale inutilizzabilità delle parti comuni.
La sentenza richiama inoltre un recente orientamento della Corte di Cassazione che ha riconosciuto la legittimità di un’installazione analoga anche con una larghezza delle scale di soli settantadue centimetri, evidenziando come il concetto di inservibilità della cosa comune non possa consistere nel semplice disagio ma debba configurarsi come concreta inutilizzabilità secondo la naturale fruibilità.
Le implicazioni pratiche per condomini e amministratori
Questa pronuncia offre indicazioni preziose per tutti coloro che si trovano ad affrontare situazioni analoghe. Per gli anziani o le persone con difficoltà motorie che intendono installare un miniascensore o una piattaforma elevatrice nel proprio condominio, la sentenza chiarisce che tale intervento può essere realizzato anche in assenza del consenso degli altri condomini e senza necessità di delibera assembleare, a condizione che non comprometta la stabilità e la sicurezza dell’edificio e che lasci le scale utilizzabili, sia pure con qualche disagio.
Per gli altri condomini che si oppongono a tali installazioni, la sentenza indica che non è sufficiente lamentare un generico peggioramento delle condizioni di utilizzo delle scale. Occorre invece dimostrare che l’opera rende le scale concretamente inutilizzabili o pregiudica la sicurezza dell’edificio, ad esempio impedendo il deflusso in caso di emergenza o il passaggio con attrezzature di soccorso.
Per gli amministratori di condominio, la pronuncia suggerisce un approccio equilibrato: da un lato devono vigilare affinché le opere di abbattimento delle barriere architettoniche rispettino i requisiti minimi di sicurezza e fruibilità, eventualmente richiedendo verifiche tecniche; dall’altro lato non possono opporsi per principio a tali interventi, dovendosi attenere ai limiti ristretti fissati dalla legge.
Un aspetto pratico di grande rilievo riguarda la possibilità di adottare soluzioni tecniche alternative per preservare la maggiore larghezza possibile delle scale. La sentenza indica che possono essere valutate diverse opzioni, come l’incasso del corrimano nella parete o il suo posizionamento a un’altezza che non interferisca con il passaggio delle barelle, superando così il rigido rispetto dei parametri dimensionali previsti per gli edifici di nuova costruzione.
Conclusioni
La sentenza della Corte d’Appello di Perugia rappresenta un importante punto di equilibrio tra esigenze contrapposte ma entrambe meritevoli di tutela. Da un lato viene riconosciuto il diritto fondamentale all’accessibilità della propria abitazione per le persone anziane o con difficoltà motorie, dall’altro viene salvaguardato il diritto degli altri condomini all’uso delle parti comuni, sia pure con un margine di tollerabilità del disagio.
In un Paese come l’Italia, caratterizzato da un patrimonio edilizio spesso datato e non progettato secondo criteri di accessibilità, questa pronuncia offre una chiave di lettura evolutiva della normativa, che consente di adattare edifici esistenti alle esigenze di una popolazione in progressivo invecchiamento, senza paralizzare ogni intervento con requisiti tecnici pensati per le nuove costruzioni.
Se ti trovi in una situazione analoga o desideri valutare la possibilità di installare un miniascensore nel tuo condominio, il nostro studio è a disposizione per una consulenza personalizzata. Contattaci per approfondire come questa sentenza si applica al tuo caso specifico e per individuare le soluzioni tecniche più adatte alla tua situazione.
