Con l’ordinanza n. 3445/2026, la Seconda Sezione Civile della Corte di Cassazione ribadisce che derogare ai criteri legali di ripartizione delle spese condominiali richiede il consenso unanime di tutti i condomini: la maggioranza assembleare non basta
Chi vive o gestisce un immobile in condominio sa bene quanto le tabelle millesimali siano al centro di discussioni, tensioni e, spesso, contenziosi giudiziari. Questi numeri — apparentemente freddi e tecnici — determinano quanto ciascun proprietario contribuisce alle spese comuni: dal riscaldamento alla manutenzione del tetto, dai consumi idrici agli interventi straordinari. Per questo motivo, qualsiasi tentativo di modificarli o di esonorare una o più unità dai criteri ordinari di riparto è una materia delicatissima, rigorosamente disciplinata dal codice civile.
Con l’ordinanza n. 3445/2026, la Seconda Sezione Civile della Corte di Cassazione ha fatto il punto su una vicenda emblematica, confermando un principio di fondamentale importanza pratica: la delibera assembleare adottata a maggioranza che esonera un condomino dai criteri legali di ripartizione delle spese è radicalmente nulla, e trasporta la propria nullità anche al contratto di transazione che su di essa si fondi.
La vicenda: un condomino vuole gestire autonomamente i propri locali commerciali
La storia prende le mosse da una situazione tutt’altro che infrequente nella realtà condominiale italiana: un proprietario di locali commerciali posti al piano terra di uno stabile condominiale propone all’assemblea di deliberare una gestione separata e autonoma delle proprie unità rispetto al resto dell’edificio, con l’approvazione di nuove tabelle millesimali coerenti con tale separazione. L’assemblea accolse la proposta nel 2011 e, a stretto giro, il condominio e il condomino sottoscrissero un verbale di transazione che recepiva le nuove tabelle, eliminando dal computo millesimale del condominio i valori attribuiti al piano terra e ridistribuendoli proporzionalmente fra gli altri partecipanti. L’anno successivo, però, la stessa assemblea revocò la delibera originaria. Senza però impugnare la transazione. E qui nasceva il primo nodo giuridico: la revoca della delibera era sufficiente a travolgere anche l’accordo transattivo? Il proprietario dei locali commerciali sosteneva di no, e che la transazione — non impugnata — fosse ancora pienamente efficace. Il condominio riteneva il contrario. La vicenda aveva attraversato tre gradi di giudizio prima di approdare alla Cassazione con l’ordinanza n. 3445/2026.
Il quadro normativo: i criteri legali di ripartizione delle spese e la loro inderogabilità a maggioranza
Per comprendere la soluzione cui è giunta la Corte, occorre muovere dalla norma cardine della materia. L’art. 1123, comma 1, c.c. stabilisce che le spese necessarie per la conservazione e il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno. Si tratta di un criterio legale di ripartizione, che riflette la struttura stessa della comproprietà condominiale: chi possiede di più, partecipa di più alle spese comuni. La norma consente tuttavia una deroga: i condomini possono stabilire criteri diversi con una “diversa convenzione”, purché questa sia l’espressione di una volontà unanime. Non è una formalità: la ragione sta nel fatto che modificare i criteri di riparto delle spese incide direttamente sui diritti patrimoniali di tutti i condomini, e nessuno può essere privato di questa protezione senza il proprio consenso. Le Sezioni Unite della Cassazione avevano già chiarito con grande nettezza questo principio con la sentenza n. 9839 del 14 aprile 2021: sono nulle le deliberazioni assembleari con le quali, a maggioranza, siano stabiliti o modificati i criteri generali di ripartizione delle spese previsti dalla legge o dalla convenzione, da valere per il futuro. Questa è una materia che esula dalle attribuzioni ordinarie dell’assemblea, poiché investe la consistenza dei diritti reali comuni.
La decisione della Corte d’Appello: nullità della delibera e della transazione
La Corte d’Appello di Lecce, ribaltando la sentenza di primo grado, aveva dichiarato la nullità sia della delibera assembleare del 2011 sia del successivo accordo transattivo. Il ragionamento seguiva due passaggi distinti. Quanto alla delibera: l’assemblea aveva disposto la gestione separata dei locali commerciali senza procedere allo scioglimento del condominio — operazione che l’art. 61 delle disposizioni di attuazione del c.c. consente solo quando le porzioni dell’edificio abbiano le caratteristiche di edifici autonomi, con delibera approvata a maggioranza qualificata. Poiché i locali commerciali al piano terra facevano parte integrante dello stabile condominiale e non possedevano le caratteristiche di un edificio autonomo, la delibera aveva introdotto a maggioranza una deroga generale ai criteri legali di ripartizione delle spese, in violazione della norma imperativa di cui all’art. 1123 c.c. Da questa nullità derivava poi, inevitabilmente, quella della transazione: l’amministratore condominiale trae il potere di stipulare accordi transattivi dalla preventiva delibera assembleare che lo autorizza, e se questa è nulla per contrasto con una norma imperativa, anche il contratto che su di essa si fonda è privo di validità.
I motivi di ricorso e la risposta della Cassazione
Il proprietario dei locali commerciali aveva censurato la sentenza di appello con due motivi di ricorso. Con il primo, lamentava la violazione del principio del contraddittorio: la questione della nullità della transazione sarebbe emersa soltanto dalla comparsa conclusionale del condominio in appello, senza che vi fosse stato un effettivo contraddittorio sul punto. Con il secondo, sosteneva una falsa applicazione degli artt. 1123 c.c. e 61 e 62 delle disposizioni attuative del c.c., contestando l’interpretazione della volontà delle parti adottata dalla Corte d’Appello: a suo avviso, delibera e transazione avevano realizzato non già una semplice “gestione separata” ma un vero e proprio scioglimento del condominio per la quota di sua pertinenza, operazione che la legge ammette. La Cassazione ha rigettato entrambi i motivi, sia pur con argomentazioni calibrate. Quanto al secondo motivo — esaminato con precedenza — la Corte ha chiarito che l’interpretazione della volontà contrattuale è accertamento riservato al giudice di merito, censurabile in sede di legittimità solo per violazione delle regole ermeneutiche, omesso esame di fatti decisivi o motivazione inesistente o apparente (Cass. n. 3025/2025). Poiché il ricorrente si era limitato ad asserire apoditticamente che la volontà delle parti era stata “stravolta” senza censurare in modo specifico e autosufficiente il ragionamento interpretativo della Corte d’Appello, il motivo era inammissibile. Quanto al primo motivo, la Cassazione ha richiamato il consolidato orientamento secondo cui la deduzione di una nullità contrattuale rilevabile d’ufficio non costituisce un’eccezione in senso stretto, ma una mera difesa che può essere avanzata anche in appello e persino in comparsa conclusionale, purché fondata su elementi già acquisiti al giudizio (Cass. Sez. U. n. 26242 e n. 26243 del 12/12/2014; Cass. Sez. 3, n. 22102 del 31/07/2025). Nel caso in esame, la questione della nullità della delibera per violazione dell’art. 1123 c.c. era stata prospettata sin dal primo grado e ritualmente riproposta in appello, sicché non vi era stato alcun vulnus al contraddittorio.
Il principio confermato: la nullità della delibera travolge la transazione
L’approdo finale dell’ordinanza n. 3445/2026 è chiaro e di grande rilevanza pratica: la nullità della delibera assembleare che ha autorizzato la gestione separata in violazione dell’art. 1123 c.c. si trasmette necessariamente alla transazione stipulata dall’amministratore in esecuzione di quella delibera nulla. L’amministratore di condominio trae il potere di rappresentare il condominio e di stipulare accordi transattivi unicamente dalla delibera assembleare che lo autorizza: se questa manca o è invalida, il negozio transattivo è privo di un presupposto essenziale per la sua validità. In questo senso si era già espressa la Cassazione con la pronuncia Sez. 6-2, n. 10846 del 08/06/2020. La conseguenza è che nemmeno la mancata impugnazione della transazione nel termine ordinario sana l’atto: trattandosi di nullità — non di mera annullabilità — il vizio può essere fatto valere in qualsiasi stato e grado del giudizio, e il giudice è tenuto a rilevarlo d’ufficio.
Implicazioni pratiche: cosa devono sapere condomini, amministratori e professionisti
La pronuncia in commento offre indicazioni preziose per chiunque si trovi a gestire situazioni di condominio misto — residenziale e commerciale — o a valutare la fattibilità di accordi di separazione o gestione autonoma di unità immobiliari. Il messaggio è univoco: qualsiasi accordo che si traduca in un esonero o in una modifica sostanziale dei criteri legali di ripartizione delle spese condominiali richiede il consenso unanime di tutti i condomini. Non è possibile raggiungerlo con una delibera assembleare adottata a maggioranza, nemmeno qualificata. Ogni tentativo in tal senso espone al rischio di una nullità radicale che può essere fatta valere senza limiti di tempo. Per i proprietari di locali commerciali al piano terra di stabili condominiali che volessero ottenere una gestione realmente separata, la via praticabile è quella dello scioglimento del condominio ai sensi degli artt. 61 e 62 delle disposizioni attuative del c.c., ma solo se le porzioni immobiliari da separare possiedano i requisiti di autonomia richiesti dalla legge — un accertamento di fatto che compete al giudice di merito e che richiede una valutazione tecnica dell’immobile. Per gli amministratori di condominio, invece, la pronuncia ricorda che il potere di stipulare transazioni deriva interamente dalla delibera assembleare: prima di firmare qualsiasi accordo, è indispensabile verificare che la delibera autorizzativa sia valida, pena l’invalidità dell’atto negoziale.
Conclusioni
L’ordinanza n. 3445/2026 della Cassazione conferma un assetto normativo rigoroso e coerente: le regole sulla ripartizione delle spese condominiali sono poste a tutela di tutti i condomini e non possono essere aggirate per via assembleare. La nullità della delibera che viola questa disciplina si propaga inevitabilmente agli atti negoziali che su di essa si fondano, comprese le transazioni. Se ti trovi coinvolto in una situazione simile — come condomino, come amministratore o come consulente — è fondamentale valutare attentamente la validità degli atti posti a base di qualsiasi accordo prima di darvi esecuzione. Il nostro studio è a disposizione per una consulenza personalizzata e per supportarti nella corretta gestione delle controversie condominiali.
