La Cassazione chiarisce i criteri di determinazione del valore nelle liti su delibere assembleari viziate da difetto di maggioranza
Un condomino impugnava dinanzi al Tribunale la deliberazione con cui l’assemblea condominiale aveva revocato una precedente delibera di nomina dell’amministratore, lamentando che tale revoca fosse stata adottata senza il rispetto della maggioranza qualificata prevista dalla legge per le decisioni relative alla nomina (e dunque, correlativamente, alla revoca) dell’amministratore di condominio.
Il Tribunale accoglieva la domanda, ritenendo effettivamente mancante la maggioranza richiesta, e condannava il condominio convenuto alla rifusione delle spese processuali. Nel liquidare tali spese, tuttavia, il giudice di primo grado ancorava il valore della controversia al compenso annuo spettante all’amministratore, anziché qualificare la causa come di valore indeterminabile.
Il condomino proponeva appello, dolendosi proprio dei criteri di liquidazione delle spese, ritenuti in contrasto con il D.M. n. 55 del 2014. Il condominio, costituitosi, proponeva a sua volta appello incidentale. La Corte d’appello di Catania rigettava l’appello incidentale e accoglieva solo in minima parte quello principale, confermando nella sostanza l’impostazione del Tribunale: il valore della lite, secondo i giudici distrettuali, non poteva considerarsi indeterminato, ma andava parametrato proprio al compenso annuo dell’amministratore, con conseguente individuazione dello scaglione tariffario di riferimento anche ai fini del contributo unificato.no la componente predominante. Nonostante l’importanza economica e affettiva di questi beni, molte famiglie continuano ad adottare approcci tradizionali che, pur consolidati nel tempo, potrebbero non essere più adeguati alle esigenze di un contesto normativo e fiscale in continua evoluzione.
Contro questa decisione il condomino ricorreva per cassazione, articolando il ricorso su otto motivi, il primo dei quali investiva esattamente la questione della determinazione del valore della causa.
La questione giuridica
Il nodo sottoposto alla Corte Suprema è di quelli che, pur apparendo tecnico, ha ricadute molto concrete sulla vita quotidiana dei condomini: come si stabilisce il valore di una causa che ha per oggetto l’annullamento di una delibera assembleare viziata da un difetto puramente formale, come la mancanza della maggioranza qualificata? Si tratta di una questione tutt’altro che marginale, perché dal valore della causa dipendono lo scaglione tariffario per la liquidazione dei compensi difensivi, l’importo del contributo unificato e, in ultima analisi, chi tra le parti sostiene quali costi.
Il quadro normativo e giurisprudenziale
L’articolo 1136, quarto comma, del codice civile individua le maggioranze qualificate necessarie per le delibere assembleari relative, tra l’altro, alla nomina e alla revoca dell’amministratore. Quando tale maggioranza manca, la delibera è viziata e può essere impugnata dal condomino dissenziente o assente.
La Cassazione, nell’ordinanza in commento (n. 23374/2026 del registro generale raccolta), richiama un proprio consolidato orientamento secondo cui il valore della domanda di impugnazione di una delibera condominiale per violazione di legge è indeterminabile quando il petitum non sia collegato al valore di una specifica pretesa economicamente quantificabile. La Corte richiama in proposito un proprio precedente risalente, secondo cui è indeterminabile il valore della domanda diretta a far dichiarare nulla una delibera per violazione di legge, non essendo il petitum riconducibile a una domanda economicamente determinabile.
A questo principio si è affiancato, nella giurisprudenza successiva, quello dell’effetto caducatorio unitario della sentenza che accerta la nullità della delibera impugnata: la domanda del singolo condomino, anche ai fini della stima del valore della causa, non può essere ridotta all’accertamento della validità del rapporto che lega l’attore al condominio, né alla somma corrispondente al danno o alla maggior spesa a lui indebitamente imposta, ma investe necessariamente la validità dell’intera deliberazione. Ne consegue che il valore della causa deve essere determinato guardando all’atto impugnato nel suo complesso.
La soluzione della Corte
Applicando questi principi al caso di specie, la Seconda Sezione civile ha ritenuto fondato il primo motivo di ricorso. Il vizio dedotto — la carenza della maggioranza qualificata richiesta per la revoca dell’amministratore — ha carattere meramente formale e non incide direttamente sul patrimonio del condomino ricorrente. In presenza di un vizio di questo tipo, la domanda giudiziale rientra nella competenza residuale del tribunale, non avendo ad oggetto la lesione di un interesse suscettibile di quantificazione monetaria in termini di danno subito o di maggior spesa imposta.
Da qui la conclusione, netta, della Corte: quando l’azione di annullamento è proposta al solo scopo di far cadere, per un vizio formale, la delibera, la determinazione del valore della causa non può fondarsi sulla spesa che il condomino lamenti come a lui indebitamente imposta. Occorre invece guardare all’oggetto diretto della delibera di cui si chiede l’annullamento — nel caso specifico, la revoca dell’amministratore — senza ancorarsi all’importo del compenso annuo che sarebbe gravato sui condomini ove la revoca non fosse intervenuta. La causa, dunque, andava qualificata di valore indeterminabile, con applicazione del relativo scaglione.
La Cassazione ha pertanto cassato la sentenza impugnata in accoglimento del primo motivo, assorbiti gli altri sette, e ha rinviato il giudizio alla Corte d’appello di Catania, in diversa composizione, affinché riesamini il merito dell’appello sulla base del corretto valore indeterminabile della causa, provvedendo anche sulle spese del giudizio di legittimità.
Implicazioni pratiche
La pronuncia offre indicazioni utili a più categorie di soggetti. Per i condomini che intendano impugnare una delibera assembleare per vizi di carattere formale — come il difetto di maggioranza o irregolarità procedurali nella convocazione o nello svolgimento dell’assemblea — la decisione conferma che il valore della lite non può essere gonfiato facendo riferimento a importi economici, come il compenso dell’amministratore, che non costituiscono l’effettivo oggetto della domanda. Questo si traduce in scaglioni tariffari e contributi unificati generalmente più contenuti, con effetti diretti sulla convenienza economica di agire in giudizio.
Per gli amministratori di condominio e per i condomìni convenuti in giudizio, il principio segnala la necessità di valutare con attenzione, sin dalla costituzione in giudizio, la corretta qualificazione del valore della causa, poiché un errore in tal senso può riflettersi sulla liquidazione delle spese in caso di soccombenza, con conseguenze economiche non trascurabili specie nei condomìni di maggiori dimensioni.
Per i professionisti che assistono le parti in controversie condominiali, la pronuncia rappresenta un utile punto di riferimento per impostare correttamente, sin dall’atto introduttivo, la domanda e la relativa richiesta di liquidazione delle spese, distinguendo i casi in cui il vizio dedotto abbia effettiva incidenza patrimoniale diretta da quelli in cui, come nella vicenda esaminata, il vizio resti su un piano meramente formale.
Conclusione
L’ordinanza ribadisce un principio di rilievo pratico non trascurabile: nelle liti condominiali aventi ad oggetto vizi formali delle delibere assembleari, il valore della causa non si misura sulla base di importi economici collaterali, come il compenso dell’amministratore, ma va ricondotto all’oggetto diretto della deliberazione impugnata, con conseguente frequente qualificazione della controversia come di valore indeterminabile. Il nostro studio è a disposizione per una valutazione specifica delle controversie condominiali in corso o da avviare, anche alla luce di questo consolidato orientamento della Cassazione.
