La Cassazione conferma: se in atto c’è la dichiarazione di conformità, il contratto resta valido anche se i dati non sono veritieri, salvo che la falsità sia palese a chiunque
La controversia nasce da un contratto preliminare avente ad oggetto un appartamento ad uso abitativo. Il promissario acquirente, non avendo ottenuto la stipula del contratto definitivo, cita in giudizio la controparte chiedendo che il tribunale disponga il trasferimento coattivo dell’immobile ai sensi dell’articolo 2932 del codice civile, norma che consente al giudice di emettere una sentenza che produce gli stessi effetti del contratto non concluso.
Nel corso del giudizio emergono alcune contestazioni sulla genuinità della documentazione prodotta, che vengono tuttavia superate da una verificazione tecnica delle sottoscrizioni. Il giudice istruttore solleva d’ufficio la questione della regolarità urbanistica e catastale del bene: l’attore deposita allora, prima una dichiarazione sostitutiva di atto notorio sulla conformità dello stato di fatto ai titoli abilitativi e ai dati catastali, e successivamente un’attestazione di conformità a firma di un tecnico abilitato. Viene inoltre disposta una consulenza tecnica d’ufficio per accertare la regolarità urbanistica ed edilizia degli immobili.
Il Tribunale accoglie la domanda e dispone il trasferimento della proprietà in favore dell’attore. La parte soccombente propone appello, lamentando che le difformità accertate tra lo stato di fatto e le planimetrie catastali avrebbero dovuto impedire la pronuncia traslativa. La Corte d’appello ribalta l’esito del giudizio: ritiene che la conformità catastale costituisca condizione dell’azione, che tale conformità debba sussistere realmente al momento della decisione e che, essendo stata accertata una difformità sostanziale, la domanda debba essere respinta.
Il promissario acquirente ricorre allora per cassazione, sostenendo che la nullità prevista dalla legge abbia natura meramente formale e testuale, sicché la presenza in atti della dichiarazione o dell’attestazione di conformità sarebbe di per sé sufficiente a consentire l’effetto traslativo, indipendentemente dalla loro effettiva veridicità.
La questione giuridica: cos’è la conformità catastale
Al centro della vicenda si colloca l’articolo 29, comma 1-bis, della legge 27 febbraio 1985, n. 52, introdotto nel 2010 nell’ambito delle misure di contrasto all’evasione fiscale in materia immobiliare. La disposizione impone che gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi, aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti, contengano, a pena di nullità, l’identificazione catastale dell’immobile, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione degli intestatari circa la conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie. Tale dichiarazione può essere sostituita da un’attestazione rilasciata da un tecnico abilitato.
La norma distingue due profili distinti. Il primo, definito conformità oggettiva, riguarda la corrispondenza tra la situazione reale dell’immobile e le risultanze catastali, ed è presidiato dalla sanzione della nullità. Il secondo, definito conformità soggettiva, riguarda invece la coincidenza tra l’intestazione catastale e le risultanze dei registri immobiliari: la relativa verifica compete al notaio, ma la legge non prevede per essa alcuna sanzione di nullità, bensì, al più, una responsabilità professionale del rogante.
Il nodo interpretativo che la Cassazione è stata chiamata a sciogliere riguarda proprio la natura di questa nullità: se cioè essa colpisca la sola mancanza formale della dichiarazione o attestazione, oppure se richieda anche un accertamento sostanziale dell’effettiva corrispondenza tra dati catastali e realtà dei luoghi.
Il quadro normativo e i precedenti
La Corte inquadra la fattispecie nell’ambito dell’articolo 1418, terzo comma, del codice civile, che consente alla legge di prevedere ipotesi di nullità ulteriori rispetto a quelle generali disciplinate dai primi due commi della medesima norma. Si tratta, in altri termini, di una nullità speciale, che la giurisprudenza qualifica come “formale” o “testuale”, in quanto sanziona non la difformità sostanziale dell’immobile rispetto al catasto, bensì la mancata inclusione in atto della dichiarazione o dell’attestazione richieste dalla legge.
La Cassazione richiama a questo proposito l’orientamento, ormai consolidato a partire dalla pronuncia delle Sezioni Unite n. 8230 del 2019, formatosi in tema di nullità urbanistica: anche in quel caso si è affermato che è sufficiente la menzione in atto degli estremi del titolo abilitativo, purché realmente esistente e riferibile all’immobile, indipendentemente dalla conformità sostanziale della costruzione al titolo stesso. Un principio analogo viene ora esteso, per evidenti ragioni di coerenza sistematica, alla materia catastale.
Va peraltro segnalato che, dal 2017, l’articolo 29 è stato integrato con il comma 1-ter, che consente la sanatoria dell’atto nullo per mancanza delle menzioni prescritte, mediante un atto di conferma anche unilaterale, redatto nella medesima forma dell’atto originario.
La decisione della Cassazione
Con la sentenza n. 27531, pubblicata il 15 ottobre 2025, la Seconda Sezione Civile della Corte di Cassazione accoglie il ricorso e cassa la sentenza d’appello, rinviando la causa alla Corte d’appello in diversa composizione. Il principio di diritto affermato è netto: la nullità prevista dall’articolo 29, comma 1-bis, colpisce esclusivamente la mancata inclusione in atto della dichiarazione di parte o dell’attestazione tecnica sulla conformità catastale oggettiva. Ne consegue che, quando tale dichiarazione o attestazione sia presente, il contratto è valido a prescindere dalla sua veridicità, purché la difformità non emerga in modo palese dallo stato degli atti.
La Corte precisa che, nel giudizio di esecuzione in forma specifica dell’obbligo di concludere un contratto traslativo, la conformità catastale oggettiva costituisce una condizione dell’azione, che il giudice deve accertare limitandosi a verificare la presenza in atti della dichiarazione o dell’attestazione, senza alcun onere di controllarne l’effettiva rispondenza al vero. Fa eccezione soltanto l’ipotesi in cui la falsità sia conclamata, cioè rilevabile a colpo d’occhio anche da un soggetto privo di competenze tecniche: in tal caso la dichiarazione può essere considerata giuridicamente inesistente, con conseguente preclusione dell’effetto traslativo.
La pronuncia chiarisce inoltre che l’eventuale mendacità della dichiarazione, pur non incidendo sulla validità dell’atto, espone comunque il dichiarante a responsabilità civile per i danni cagionati alla controparte e, in presenza dei relativi presupposti, a responsabilità penale per falso ideologico in atto pubblico ai sensi dell’articolo 483 del codice penale.
Le implicazioni pratiche
Per chi si accinge a stipulare un contratto traslativo di diritti reali immobiliari, la pronuncia offre un criterio operativo chiaro: la validità formale dell’atto dipende dalla presenza della dichiarazione di conformità o dell’attestazione tecnica, non dalla loro effettiva rispondenza al vero. Ciò non significa, tuttavia, che la parte disponente possa dichiarare con leggerezza: una dichiarazione falsa resta comunque fonte di responsabilità civile e, in presenza dei presupposti, penale.
Per i professionisti che assistono le parti nella fase di redazione dell’atto, la decisione conferma l’importanza di verificare che la dichiarazione, o l’attestazione sostitutiva del tecnico, abbia un contenuto effettivamente completo, riguardando non solo le planimetrie ma anche i dati catastali identificativi e reddituali dell’immobile: un contenuto generico o parziale rischia infatti di non soddisfare il requisito legale e di esporre l’atto alla nullità formale.
Per chi agisce in giudizio ai sensi dell’articolo 2932 del codice civile per ottenere l’esecuzione in forma specifica di un preliminare, la pronuncia chiarisce che sarà sufficiente allegare la dichiarazione di conformità resa dal promittente venditore, o l’attestazione del tecnico, senza necessità di affrontare un accertamento tecnico approfondito sulla loro veridicità, salvo che la controparte non dimostri una difformità macroscopica e immediatamente percepibile.
Conclusioni
La pronuncia si inserisce in un orientamento ormai consolidato, che distingue nettamente il piano della validità formale dell’atto traslativo da quello della responsabilità, civile e penale, di chi rende dichiarazioni non corrispondenti al vero. Resta aperto, come segnalato dalla dottrina, il nodo interpretativo relativo ai confini della “falsità conclamata”: un’espressione che la Corte non ha ancora avuto modo di precisare compiutamente e che potrà essere chiarita solo da futuri arresti giurisprudenziali.
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