La Cassazione conferma che l’amministratore dimissionario conserva tutte le sue attribuzioni: dalla gestione ordinaria all’approvazione dei preventivi di spesa
Quando l’amministratore di condominio rassegna le dimissioni, cosa succede ai suoi poteri? Può convocare assemblee, approvare preventivi, incassare le quote condominiali? La risposta della Cassazione, con la sentenza n. 424 depositata l’8 gennaio 2026, è netta: l’amministratore dimissionario mantiene intatte tutte le sue attribuzioni fino a quando non viene effettivamente sostituito, senza alcuna limitazione alla sola gestione urgente o interinale.
Il Caso: Una Delibera Contestata
La vicenda trae origine dall’impugnazione di una delibera assembleare del maggio 2016 da parte di due condomini. L’assemblea era stata convocata dall’amministratore che aveva rassegnato le dimissioni qualche settimana prima, nel corso di una precedente riunione condominiale. Durante quella assemblea, i condomini avevano approvato il bilancio preventivo, autorizzato la partecipazione a una procedura di mediazione e riconosciuto il compenso all’amministratore dimissionario per il periodo di prorogatio fino alla nomina del nuovo gestore.
I due condomini contestavano proprio la legittimità di queste decisioni, sostenendo che l’amministratore dimissionario non avesse più il potere di convocare assemblee né di gestire attività non urgenti. Secondo i ricorrenti, dopo le dimissioni, l’amministratore avrebbe dovuto limitarsi esclusivamente agli atti indispensabili per evitare pregiudizi immediati al condominio, senza poter percepire alcun compenso per tali attività.
Il Principio della Prorogatio: Fondamento Normativo
La Cassazione richiama innanzitutto il quadro normativo di riferimento. L’art. 1129 c.c., sia nella formulazione precedente alla riforma operata con la legge n. 220 del 2012, sia in quella attualmente vigente, disciplina la durata dell’incarico dell’amministratore e le modalità di revoca. L’ottavo comma della norma riformata prevede che alla cessazione dell’incarico l’amministratore è tenuto a eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi.
Tuttavia, questa disposizione relativa agli atti urgenti non limita affatto i poteri dell’amministratore in prorogatio. La Corte precisa che tale previsione esplicita semplicemente il permanere della responsabilità dell’amministratore, anche dopo la cessazione formale dell’incarico, rispetto alle situazioni di emergenza potenzialmente dannose per il condominio. Si tratta, in sostanza, di una norma che rafforza gli obblighi dell’amministratore cessato, non di una disposizione che ne circoscrive le facoltà.
Pieni Poteri fino alla Sostituzione Effettiva
Il ragionamento della Suprema Corte si fonda su un principio cardine: le funzioni elencate all’art. 1130 c.c. sono state selezionate dal legislatore quali essenziali e imprescindibili per la vita normale e ordinaria del condominio. Si tratta di attribuzioni che vanno dalla tenuta dei registri contabili all’esecuzione delle delibere assembleari, dalla riscossione dei contributi alla cura della manutenzione ordinaria delle parti comuni.
Proprio nell’esigenza di assicurare l’adempimento di queste funzioni senza soluzione di continuità, l’istituto della prorogatio trova la sua ragion d’essere. La Cassazione ribadisce che all’amministratore decaduto o dimissionario permangono, fino al momento della sua sostituzione, tutte le attribuzioni previste dalla legge. Questa prorogatio non è limitata né nel tempo, al periodo strettamente necessario al passaggio di consegne, né nelle facoltà, circoscrivendole a una gestione meramente interinale.
Il fondamento logico di questa soluzione risiede nella tutela dell’interesse del condominio stesso. Durante il periodo che intercorre tra le dimissioni e la nomina del nuovo amministratore, la vita condominiale non può arrestarsi: le bollette devono essere pagate, le manutenzioni ordinarie vanno eseguite, i preventivi di spesa necessitano di approvazione, i contributi condominiali devono essere riscossi. Se l’amministratore dimissionario fosse privato dei suoi poteri, si creerebbe un pericoloso vuoto gestionale che danneggerebbe inevitabilmente tutti i condomini.
Il Ruolo della Volontà Assembleare
Un aspetto cruciale affrontato dalla sentenza riguarda la rilevanza della volontà dell’assemblea condominiale. La Cassazione chiarisce che esiste una presunzione di conformità alla volontà dei condomini rispetto alla permanenza dei poteri dell’amministratore dimissionario. In altri termini, si presume che i condomini vogliano che l’amministratore continui a svolgere le sue funzioni fino alla sostituzione, proprio per garantire la continuità gestionale.
Questa presunzione può essere superata soltanto da una manifestazione espressa e contraria della volontà assembleare. Nel caso esaminato dalla Corte, l’assemblea aveva addirittura deliberato esplicitamente di avvalersi dell’amministratore dimissionario fino alla nomina del successore, approvando sia il preventivo di spesa sia il compenso per il periodo di prorogatio. In presenza di tale chiara volontà assembleare, risultava del tutto infondato il tentativo dei due condomini di contestare i poteri dell’amministratore.
La Corte precisa inoltre che rendono irrilevanti, ai fini della permanenza dei poteri, sia le dimissioni formalmente rassegnate sia eventuali atti preparatori per la sostituzione, come la consegna del registro anagrafico del condominio al presidente di assemblea per consentire la convocazione finalizzata alla nomina del nuovo amministratore. Questi atti esprimono la volontà di cessare dall’incarico, ma non interrompono la prorogatio dei poteri fino all’effettiva sostituzione.
Il Compenso Spettante all’Amministratore in Prorogatio
Una questione rilevante affrontata dalla sentenza riguarda il diritto dell’amministratore in prorogatio a percepire un compenso. La Cassazione conferma che se l’amministratore cessato deve continuare a svolgere tutti i compiti previsti dall’art. 1130 c.c., conseguentemente deve poter disporre del compenso necessario e proporzionato all’attività effettivamente svolta.
L’assemblea condominiale può quindi legittimamente deliberare il riconoscimento di un compenso all’amministratore dimissionario per il periodo di prorogatio, come era avvenuto nel caso di specie. Questo principio trova conferma nella costante giurisprudenza di legittimità che riconosce all’amministratore in prorogatio il diritto di predisporre il preventivo delle spese, farlo approvare dall’assemblea con la relativa ripartizione tra i condomini, e poi provvedere alla riscossione dei contributi secondo le modalità di legge.
L’Irrilevanza del Giudicato su Delibere Successive
Un ulteriore profilo interessante della pronuncia riguarda gli effetti del giudicato di annullamento di una delibera assembleare. I due condomini ricorrenti invocavano una precedente sentenza del Tribunale che aveva annullato un’altra delibera, successiva nel tempo rispetto a quella oggetto del giudizio, sempre convocata dallo stesso amministratore dimissionario.
La Cassazione esclude che tale giudicato potesse produrre effetti sulla delibera anteriore. Il principio affermato è che la pronuncia di annullamento di una delibera condominiale ha efficacia meramente caducatoria e non anche costitutiva. In sostanza, il giudicato di annullamento pone soltanto un limite all’esercizio dell’attività gestionale dell’assemblea, impedendole di riapprovare un atto affetto dagli stessi vizi, ma non incide automaticamente sulla validità di delibere precedenti o successive che non presentino gli stessi profili di illegittimità.
Nel caso specifico, la delibera annullata con la sentenza del 2018 era stata ritenuta invalida perché convocata dopo l’instaurazione del procedimento per la nomina giudiziale dell’amministratore, circostanza che manifestava la chiara volontà dei condomini di non avvalersi più di quell’amministratore. Questo presupposto fattuale, però, era assente rispetto alla delibera del maggio 2016, quando invece l’assemblea aveva espressamente voluto confermare i poteri dell’amministratore dimissionario.
Implicazioni Pratiche per Condomini e Amministratori
Questa pronuncia chiarisce definitivamente alcuni aspetti operativi di grande rilevanza per la vita condominiale. Per gli amministratori che intendono dimettersi, la sentenza conferma che i loro poteri e doveri rimangono intatti fino al subentro effettivo del successore. Possono e devono quindi continuare a convocare assemblee, approvare preventivi, riscuotere le quote condominiali e gestire la manutenzione ordinaria. Non esiste alcuna limitazione alla sola gestione delle emergenze o degli atti urgenti.
Per i condomini, la decisione sottolinea l’importanza della volontà assembleare. Se l’assemblea vuole effettivamente privare l’amministratore dimissionario dei suoi poteri, deve manifestare esplicitamente questa volontà, ad esempio attraverso l’instaurazione immediata di un procedimento per la nomina giudiziale del nuovo amministratore oppure attraverso una delibera che revochi i poteri di gestione. In assenza di tale manifestazione di volontà contraria, opera la presunzione che i condomini intendano avvalersi dell’amministratore cessato fino alla sostituzione.
Ulteriore aspetto di rilievo pratico riguarda l’approvazione del compenso. L’assemblea può legittimamente deliberare il riconoscimento di un compenso all’amministratore in prorogatio, parametrato alla durata effettiva del periodo di permanenza nell’incarico e alle attività concretamente svolte. Questa possibilità rappresenta un giusto bilanciamento tra l’esigenza di garantire la continuità gestionale del condominio e il diritto dell’amministratore a essere remunerato per il lavoro effettivamente prestato, anche dopo le dimissioni formali.
Il Rispetto dell’Ordine del Giorno Assembleare
La sentenza affronta anche un profilo procedurale relativo alla corretta indicazione degli argomenti nell’ordine del giorno dell’assemblea. I ricorrenti lamentavano che alcune decisioni fossero state assunte senza adeguata previsione all’ordine del giorno, in particolare quelle relative alla manutenzione del verde condominiale.
La Corte richiama il principio consolidato secondo cui l’obbligo di preventiva informazione dei condomini risponde alla finalità di far conoscere ai convocati, anche in termini non analitici e minuziosi, l’oggetto essenziale dei temi da esaminare. L’eventuale genericità dell’avviso non comporta l’invalidità della delibera quando risulti che i condomini fossero comunque sufficientemente informati sull’argomento.
Nel caso specifico, la manutenzione del verde era stata indicata tra le voci di spesa del bilancio preventivo posto all’ordine del giorno, con la voce “giardiniere” e “trattamenti piante-verde” per complessivi 5.500 euro. I condomini erano quindi adeguatamente informati anche su tale spesa, rendendo legittima la relativa deliberazione.
Conclusioni
La sentenza della Cassazione n. 424 del 2026 rappresenta un importante punto fermo sulla disciplina dell’amministratore di condominio in prorogatio. I principi affermati dalla Corte garantiscono la continuità nella gestione condominiale e tutelano gli interessi di tutti i condomini, evitando pericolosi vuoti gestionali che potrebbero pregiudicare il corretto funzionamento della vita condominiale.
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