Distanze tra edifici: nessuna deroga alla regola dei 10 metri anche con convenzione privata
La Cassazione ribadisce l’inderogabilità assoluta dell’art. 9 del DM 1444/1968 anche in caso di sopraelevazione in aderenza a parete finestrata Una recente pronuncia della Corte di Cassazione ha riacceso i riflettori su una questione che interessa molti proprietari immobiliari: fino a che punto è possibile derogare alle distanze minime tra edifici quando si realizza una sopraelevazione? La risposta del giudice di legittimità è stata netta e inequivocabile, confermando principi consolidati ma spesso sottovalutati nella pratica edilizia. La vicenda trae origine da una controversia tra vicini di casa in provincia di Brescia. Un proprietario aveva deciso di sopraelevare il proprio fabbricato per circa sette metri, realizzando la nuova porzione in aderenza all’edificio confinante. Il problema è sorto quando si è scoperto che la parete dell’immobile vicino, quella verso cui la sopraelevazione era stata costruita, presentava tre finestre. Il vicino si è opposto, lamentando la violazione delle distanze minime previste dalla legge. La questione giuridica al centro della controversia riguarda l’applicazione dell’articolo 9 del decreto ministeriale n. 1444 del 1968, norma fondamentale in materia urbanistica che stabilisce le distanze minime tra fabbricati nei centri abitati. Questa disposizione prevede che, quando almeno una delle pareti fronteggiantesi sia finestrata, debba essere rispettata una distanza minima di dieci metri tra gli edifici. La ratio della norma è chiara: tutelare l’interesse pubblico-sanitario, garantendo una sufficiente intercapedine tra le costruzioni per assicurare condizioni di salubrità, illuminazione e aerazione degli ambienti. La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 33145/2025 pubblicata il 18 dicembre 2025, ha confermato quanto già stabilito dai giudici di merito, respingendo integralmente il ricorso proposto dai proprietari dell’immobile sopraelevato. La Suprema Corte ha ribadito tre principi fondamentali che meritano particolare attenzione. Il primo principio riguarda il criterio di calcolo delle distanze quando è presente una parete finestrata. La Corte ha chiarito che non è possibile distinguere, sulla stessa parete, una porzione finestrata da una porzione priva di finestre. Sono infatti le pareti, non le singole finestre, a costituire il dato di riferimento per il calcolo della distanza. La conseguenza pratica è che, se una parete presenta anche una sola finestra, l’intera parete deve considerarsi finestrata agli effetti della normativa sulle distanze. Il rispetto della distanza minima di dieci metri è quindi dovuto anche per quei tratti di parete che risultano privi di aperture. Questo orientamento, consolidato nella giurisprudenza di legittimità attraverso numerose pronunce (tra cui le sentenze n. 13547/2011, n. 3739/2018, n. 12129/2018, n. 24471/2019 e n. 11048/2022), impedisce ai proprietari di aggirare la norma costruendo in aderenza alle porzioni cieche di pareti che, nel loro complesso, presentano finestre. Il secondo principio concerne l’inderogabilità dell’articolo 9 del DM 1444/1968 da parte dei regolamenti edilizi comunali. Le Norme Tecniche di Attuazione del Comune di Sarezzo prevedevano disposizioni specifiche per le sopraelevazioni e per la costruzione in aderenza, che i ricorrenti ritenevano applicabili al loro caso. Tuttavia, la Cassazione ha confermato che le norme comunali non possono in alcun modo derogare ai limiti minimi fissati dal decreto ministeriale del 1968. Questo significa che anche quando un regolamento locale sembri consentire una costruzione in aderenza o una sopraelevazione con distanze inferiori, tale disposizione deve sempre essere letta in combinazione con i vincoli inderogabili stabiliti dalla normativa statale. Nel caso specifico, la norma comunale che disciplinava le sopraelevazioni richiedeva espressamente il rispetto della distanza minima tra pareti con vedute, confermando la piena applicabilità dell’articolo 9 del decreto ministeriale. Il terzo principio, forse il più rilevante per le sue implicazioni pratiche, riguarda l’impossibilità di derogare alle distanze minime attraverso accordi privati. I proprietari dell’immobile sopraelevato avevano sostenuto l’esistenza di una convenzione stipulata per atto pubblico e regolarmente trascritta, che avrebbe consentito la costruzione in aderenza. La Corte ha ribadito con estrema chiarezza che l’articolo 9 del DM 1444/1968 costituisce una norma imperativa, sottratta alla disponibilità delle parti. Non è quindi possibile, nell’ambito dell’autonomia privata, prevedere validamente una distanza inferiore ai dieci metri tra pareti fronteggiantesi quando almeno una di esse presenti finestre. La valutazione sul determinarsi di intercapedini dannose o pericolose è stata infatti effettuata preventivamente e inderogabilmente dal legislatore, e non può essere rimessa alla volontà dei singoli proprietari. La Cassazione ha inoltre precisato che la sopraelevazione deve essere qualificata come nuova costruzione agli effetti della disciplina sulle distanze. Questa qualificazione comporta l’applicazione integrale delle norme urbanistiche vigenti al momento della realizzazione dell’intervento, senza possibilità di invocare situazioni preesistenti o diritti acquisiti. Le implicazioni pratiche di questa pronuncia sono significative per diverse categorie di soggetti. I proprietari che intendono realizzare sopraelevazioni devono essere consapevoli che, qualora la parete dell’edificio confinante presenti anche una sola finestra, sarà necessario rispettare la distanza minima di dieci metri. Non è sufficiente verificare che la porzione di parete direttamente prospiciente sia cieca: occorre considerare l’intera parete nel suo complesso. Eventuali convenzioni private che prevedano distanze inferiori non avranno alcuna efficacia e non potranno essere opposte al vicino che richieda il rispetto delle distanze legali. Per i Comuni, la sentenza conferma l’impossibilità di prevedere, nei propri strumenti urbanistici, deroghe alle distanze minime stabilite dall’articolo 9 del DM 1444/1968. Le norme tecniche di attuazione dei piani regolatori devono quindi essere interpretate e applicate nel rispetto dei vincoli inderogabili della normativa statale. Per i professionisti tecnici che predispongono progetti edilizi, la pronuncia costituisce un richiamo importante alla necessità di verificare attentamente, prima di depositare qualsiasi pratica edilizia, che le distanze rispettino integralmente i limiti di legge. La presenza di convenzioni private favorevoli o di interpretazioni estensive delle norme comunali non può giustificare il rilascio di titoli abilitativi in contrasto con la normativa statale. Per chi ha già realizzato opere in violazione delle distanze minime, la sentenza conferma la possibilità per il vicino di ottenere la riduzione in pristino dell’opera abusiva, con obbligo di arretramento fino al rispetto della distanza legale di dieci metri. Si tratta di un rimedio particolarmente gravoso per il proprietario che ha costruito in violazione delle norme, con conseguenze economiche potenzialmente molto rilevanti. La pronuncia della Cassazione si inserisce in un orientamento giurisprudenziale assolutamente consolidato, che da decenni afferma la natura cogente e
Autovelox non omologati: la Cassazione conferma l’illegittimità delle multe
La Suprema Corte ribadisce che la sola approvazione ministeriale non equivale all’omologazione richiesta per legge: un orientamento ormai consolidato che tutela gli automobilisti Con l’ordinanza n. 26521 del 1° ottobre 2025, la Seconda Sezione Civile della Corte di Cassazione torna a pronunciarsi su una questione di rilevante portata pratica per milioni di automobilisti italiani: la validità delle sanzioni per eccesso di velocità rilevate mediante dispositivi autovelox che, pur essendo stati approvati dal Ministero competente, non hanno ricevuto la necessaria omologazione ministeriale. La vicenda processuale trae origine da una multa elevata per violazione dei limiti di velocità. Un automobilista era stato sanzionato per aver percorso una strada statale alla velocità di 88,40 chilometri orari, superando il limite consentito di 70 chilometri orari. L’accertamento era avvenuto mediante un’apparecchiatura elettronica VELOCAR RED & SPEED installata in postazione fissa, dispositivo che risultava approvato dal Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti ma privo della prescritta omologazione. Dopo aver perso sia in primo grado davanti al Giudice di Pace sia in appello presso il Tribunale, l’automobilista ha deciso di adire la Corte di Cassazione, sollevando una questione di diritto fondamentale: può un’apparecchiatura autovelox semplicemente approvata, ma non omologata, costituire fonte di prova legittima per l’accertamento di una violazione del codice della strada? Il quadro normativo di riferimento è chiaramente delineato dall’art. 142, comma 6, del decreto legislativo n. 285 del 1992 (Codice della Strada), il quale stabilisce che per determinare l’osservanza dei limiti di velocità possono essere utilizzate solo “apparecchiature debitamente omologate”, le cui risultanze costituiscono “fonti di prova”. La norma utilizza un’espressione inequivocabile che non lascia spazio a interpretazioni estensive o analogiche: solo gli strumenti debitamente omologati possono fornire dati probatori validi in giudizio. A completamento del quadro normativo interviene l’art. 192 del d.P.R. n. 495 del 1992 (Regolamento di esecuzione del Codice della Strada), che disciplina i controlli e le omologazioni in attuazione della norma programmatica contenuta nell’art. 45, comma 6, del Codice della Strada. Quest’ultima disposizione regolamentare distingue con precisione le attività e le funzioni dei procedimenti di approvazione da quelli di omologazione, attribuendo a ciascuno di essi effetti giuridici differenti. In particolare, il secondo comma dell’art. 192 del regolamento prevede che l’Ispettorato generale per la circolazione e la sicurezza stradale accerti, anche mediante prove e avvalendosi del parere del Consiglio superiore dei lavori pubblici, la rispondenza e l’efficacia dell’oggetto per il quale si richiede l’omologazione alle prescrizioni stabilite dal regolamento stesso, procedendo all’omologazione del prototipo solo quando gli accertamenti abbiano dato esito favorevole. Il terzo comma della medesima disposizione stabilisce invece che, quando si tratta di richieste relative a elementi per i quali il regolamento non stabilisce caratteristiche fondamentali o particolari prescrizioni, il Ministero approva il prototipo seguendo, per quanto possibile, la procedura prevista per l’omologazione. Da questa articolata disciplina emerge con evidenza che il procedimento di approvazione costituisce un passaggio propedeutico, dotato di una propria autonomia funzionale, rispetto alla successiva e distinta attività di omologazione. Si tratta, in sostanza, di due fasi procedimentali caratterizzate da presupposti, modalità e finalità differenti, che non possono essere considerate equivalenti sul piano giuridico. La Corte di Cassazione, con l’ordinanza in commento, ha accolto il ricorso dell’automobilista e cassato la sentenza del Tribunale che aveva invece ritenuto sufficiente la sola approvazione ministeriale. Nel motivare la decisione, il Collegio ha richiamato un orientamento giurisprudenziale che, sebbene relativamente recente nella sua prima formulazione, si è rapidamente consolidato attraverso una serie di pronunce successive. L’orientamento ha preso avvio con l’ordinanza n. 10505 del 18 aprile 2024, nella quale la Suprema Corte ha affermato per la prima volta il principio secondo cui, in tema di violazioni del codice della strada per superamento dei limiti di velocità, è illegittimo l’accertamento eseguito con apparecchio autovelox approvato ma non debitamente omologato, atteso che la preventiva approvazione dello strumento di rilevazione elettronica della velocità non può ritenersi equipollente, sul piano giuridico, all’omologazione ministeriale prescritta dalla legge. Tale statuizione è stata successivamente ribadita con una serie di decisioni che hanno conferito all’orientamento carattere di indirizzo consolidato. La Corte richiama espressamente le ordinanze n. 20913 del 2024, n. 2857 del 2025, n. 12924 del 2025 e n. 13966 del 26 maggio 2025, dimostrando come la giurisprudenza di legittimità abbia ormai raggiunto una posizione univoca e stabile sulla questione. Il ragionamento della Corte si fonda su una lettura sistematica e letterale delle norme applicabili. Il Collegio evidenzia come l’espressione “debitamente omologate” contenuta nell’art. 142, comma 6, del Codice della Strada imponga necessariamente la preventiva sottoposizione del mezzo di rilevamento elettronico alla procedura di omologazione, procedura che, solo se positivamente conclusa, rende lo strumento idoneo a costituire fonte di prova per il riscontro del superamento dei limiti di velocità. La Cassazione richiama inoltre il principio interpretativo dell’in claris non fit interpretatio, sottolineando come la chiarezza letterale della norma non consenta operazioni ermeneutiche volte a equiparare l’approvazione all’omologazione. L’art. 45, comma 6, del Codice della Strada, ove si pone riferimento ai mezzi tecnici atti all’accertamento e al rilevamento automatico delle violazioni, distingue nettamente i due termini, riferendosi a una pluralità di dispositivi, alcuni dei quali destinati a essere necessariamente omologati e altri per i quali risulta sufficiente la semplice approvazione. Tra i dispositivi per i quali l’omologazione costituisce requisito inderogabile rientrano certamente gli strumenti di rilevazione della velocità, in considerazione del chiaro precetto normativo contenuto nell’art. 142, comma 6, del Codice della Strada. Per altri mezzi tecnici di accertamento automatico delle violazioni, invece, può risultare sufficiente la sola approvazione ministeriale. La distinzione normativa risponde a logiche di proporzionalità e ragionevolezza, riservando il procedimento più rigoroso dell’omologazione agli strumenti che incidono maggiormente sulla libertà di circolazione e sui diritti degli automobilisti. Le implicazioni pratiche di questo orientamento giurisprudenziale sono di notevole rilievo e riguardano potenzialmente un numero elevato di sanzioni amministrative già irrogate o in corso di contestazione. Gli automobilisti che abbiano ricevuto verbali di accertamento per eccesso di velocità rilevato mediante dispositivi autovelox solamente approvati, ma non omologati, possono infatti contestare la legittimità della sanzione sia in sede di opposizione amministrativa sia attraverso il ricorso giurisdizionale al Giudice
NESSUN PERMESSO DI COSTRUIRE PER IL BARBECUE
Tempo di lettura: 2 minuti Lo ha affermato il 20 settembre 2021 il Tribunale Amministrativo della Campania (sezione di Salerno), annullando l’ordine di demolizione della struttura in muratura edificata da un cittadino nel giardino sovrastante la propria abitazione. Il manufatto era stato costruito utilizzando elementi in cemento prefabbricato fissati su di una piazzola anche essa in cemento, e nel corso di un sopralluogo operato dai tecnici comunali era emerso che per esso non era stata presentata né la richiesta del permesso di costruire (PDC), né una comunicazione di inizio lavori (CILA). Di qui l’emanazione, da parte del funzionario competente, dell’ordine di abbattimento del barbecue. L’ordine veniva tuttavia impugnato innanzi il giudice amministrativo dal cittadino, il quale sosteneva – tra l’altro – che per quel manufatto non è previsto alcun obbligo di acquisire il preventivo PDC. In accoglimento dell’impugnazione, con l’ordinanza citata il T.A.R. Campania di Salerno ha dichiarato la illegittimità dell’ordine di demolizione, chiarendo che tutti gli interventi finalizzati al miglior godimento – senza scopo di lucro – delle aree pertinenziali degli edifici privati costituiscono opere realizzabili liberamente, per le quali non è necessario un titolo abilitativo dell’ente competente. Quindi non è necessaria alcuna formalità amministrativa (PDC o CILA) se si intende installare nel giardino di casa altalene, scivoli, dondoli, panche, tavoli da picnic, o anche barbecue, vasi e fioriere mobili, quando essi non siano ancorati al suolo e siano quindi rimovibili.Se invece gli arredi esterni vengono ancorati in maniera stabile e permanente al suolo, tanto da non essere rimovibili agevolmente, è sufficiente comunicare all’ente competente l’inizio dei lavori (CILA). Nel caso di specie, mancando finanche la CILA, il funzionario comunale avrebbe dovuto irrogare certamente la sanzione pecuniaria prevista dalla legge, ma non poteva ordinare l’abbattimento di un’opera ricompresa tra quelle di edilizia libera, per la quale non è richiesto il PDC.
MULTE TUTOR: CHI DEVE PROVARE IL REGOLARE FUNZIONAMENTO DELL’APPARECCHIO?
Tempo di lettura: 3 minuti Erano ben quattro i verbali di accertamento con cui la Polizia stradale aveva contestato il ripetuto superamento dei limiti di velocità, rilevato con il sistema “Tutor”, ma la società proprietaria dell’autoveicolo aveva proposto ricorso al Giudice di Pace sostenendo l’illegittimità delle contravvenzioni. I motivi di impugnazione dedotti erano stati molteplici, in linea con quanto si verifica nelle tante vertenze promosse in materia, moltiplicatesi ormai esponenzialmente negli ultimi anni in risposta al fiorire degli apparecchi di rilevazione della velocità, spesso al servizio delle casse degli enti locali Sia il Giudice di Pace, sia il tribunale adito in grado di appello, avevano però rigettato tutti i motivi addotti dalla opponente a sostegno del ricorso proposto. In particolare, il Tribunale di Roma aveva disatteso, tra le altre, le doglianze sollevate dall’opponente in ordine alla mancata prova della omologazione dell’apparecchio di rilevazione della velocità utilizzato per l’elevazione delle contravvenzioni. Il giudice del secondo grado aveva ritenuto, infatti, che la presunzione di legittimità dell’azione pubblica avrebbe imposto al destinatario delle contravvenzioni di provare l’inattendibilità dell’apparecchio per non essere stato omologato o sottoposto a taratura. Nei verbali, peraltro, erano stati indicati gli estremi del decreto di omologazione dell’apparecchio, ragion per cui la opponente avrebbe potuto – e dovuto – esercitare il proprio diritto di accesso agli atti amministrativi (ai sensi della legge n. 241 del 1990) per verificare e comprovare l’esattezza dei propri assunti. La società destinataria delle contravvenzioni aveva perciò deciso di impugnare la decisione del tribunale innanzi la Corte di Cassazione, sulla base di ben sei motivi di violazione di legge. I giudici di legittimità, con l’ordinanza n. 29635 del 12 ottobre 2022, hanno ritenuto di decidere la fattispecie sul solo motivo riferito alla omologazione ed alla taratura dell’apparecchio utilizzato dagli agenti accertatori, ritenendo assorbiti tutti gli altri argomenti di impugnazione. Ebbene, secondo la Corte di Cassazione, non può porsi a carico all’opponente l’onere di provare il cattivo funzionamento o la omessa manutenzione del sistema tecnico di utilizzato dagli accertatori, spettando semmai alla prefettura l’obbligo di produrre in giudizio il certificato di taratura del dispositivo. La Corte ha ricordato che, secondo un principio più volte affermato, e recentemente ribadito (Cass. n. 22015/2022), a seguito della declaratoria di illegittimità costituzionale dell’art. 45, comma 6, del Codice della Strada, tutte le apparecchiature di misurazione della velocità devono essere sottoposte a verifiche periodiche di funzionalità e di taratura, e che, in caso di contestazioni circa l’affidabilità dell’apparecchio, il giudice è tenuto ad accertare se tali verifiche siano state o meno effettuate. Per contro è irrilevante che l’apparecchiatura operi in presenza di operatorio in automatico, senza la presenza degli operatori, ovvero, ancora, tramite sistemi di autodiagnosi, a fronte della necessità di dimostrare o attestare, con apposite certificazioni di omologazione e conformità, il loro corretto funzionamento (Cass. n. 24757/2019 – Cass. n. 29093/2020). Inoltre, dovendo le apparecchiature di misurazione della velocità essere periodicamente tarate e verificate, in presenza di contestazione da parte del soggetto sanzionato, spetta alla pubblica amministrazione di dare la prova positiva della omologazione iniziale e della taratura periodica dello strumento (Cass. n. 14597/2021), che può essere fornita solo con la produzione in giudizio delle certificazioni di conformità e di omologazione (Cass. n. 14597/2021 – Cass. n. 18022/2018 – Cass. n. 9645/2016). Per la Cassazione non è sufficiente, per assolvere l’onere della prova in questione, la sola menzione della avvenuta omologazione e taratura dell’apparecchio che può essere contenuta nel verbale di contestazione delle infrazioni, poiché la circostanza del corretto funzionamento della strumentazione – nel momento in cui è stata rilevata la velocità contestata – non può ritenersi coperta dalla fede privilegiata di cui all’art. 2700 c.c., sfuggendo alla diretta percezione del pubblico ufficiale verbalizzante.