La Cassazione ribadisce l’inderogabilità assoluta dell’art. 9 del DM 1444/1968 anche in caso di sopraelevazione in aderenza a parete finestrata
Una recente pronuncia della Corte di Cassazione ha riacceso i riflettori su una questione che interessa molti proprietari immobiliari: fino a che punto è possibile derogare alle distanze minime tra edifici quando si realizza una sopraelevazione? La risposta del giudice di legittimità è stata netta e inequivocabile, confermando principi consolidati ma spesso sottovalutati nella pratica edilizia.
La vicenda trae origine da una controversia tra vicini di casa in provincia di Brescia. Un proprietario aveva deciso di sopraelevare il proprio fabbricato per circa sette metri, realizzando la nuova porzione in aderenza all’edificio confinante. Il problema è sorto quando si è scoperto che la parete dell’immobile vicino, quella verso cui la sopraelevazione era stata costruita, presentava tre finestre. Il vicino si è opposto, lamentando la violazione delle distanze minime previste dalla legge.
La questione giuridica al centro della controversia riguarda l’applicazione dell’articolo 9 del decreto ministeriale n. 1444 del 1968, norma fondamentale in materia urbanistica che stabilisce le distanze minime tra fabbricati nei centri abitati. Questa disposizione prevede che, quando almeno una delle pareti fronteggiantesi sia finestrata, debba essere rispettata una distanza minima di dieci metri tra gli edifici. La ratio della norma è chiara: tutelare l’interesse pubblico-sanitario, garantendo una sufficiente intercapedine tra le costruzioni per assicurare condizioni di salubrità, illuminazione e aerazione degli ambienti.
La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 33145/2025 pubblicata il 18 dicembre 2025, ha confermato quanto già stabilito dai giudici di merito, respingendo integralmente il ricorso proposto dai proprietari dell’immobile sopraelevato. La Suprema Corte ha ribadito tre principi fondamentali che meritano particolare attenzione.
Il primo principio riguarda il criterio di calcolo delle distanze quando è presente una parete finestrata. La Corte ha chiarito che non è possibile distinguere, sulla stessa parete, una porzione finestrata da una porzione priva di finestre. Sono infatti le pareti, non le singole finestre, a costituire il dato di riferimento per il calcolo della distanza. La conseguenza pratica è che, se una parete presenta anche una sola finestra, l’intera parete deve considerarsi finestrata agli effetti della normativa sulle distanze. Il rispetto della distanza minima di dieci metri è quindi dovuto anche per quei tratti di parete che risultano privi di aperture. Questo orientamento, consolidato nella giurisprudenza di legittimità attraverso numerose pronunce (tra cui le sentenze n. 13547/2011, n. 3739/2018, n. 12129/2018, n. 24471/2019 e n. 11048/2022), impedisce ai proprietari di aggirare la norma costruendo in aderenza alle porzioni cieche di pareti che, nel loro complesso, presentano finestre.
Il secondo principio concerne l’inderogabilità dell’articolo 9 del DM 1444/1968 da parte dei regolamenti edilizi comunali. Le Norme Tecniche di Attuazione del Comune di Sarezzo prevedevano disposizioni specifiche per le sopraelevazioni e per la costruzione in aderenza, che i ricorrenti ritenevano applicabili al loro caso. Tuttavia, la Cassazione ha confermato che le norme comunali non possono in alcun modo derogare ai limiti minimi fissati dal decreto ministeriale del 1968. Questo significa che anche quando un regolamento locale sembri consentire una costruzione in aderenza o una sopraelevazione con distanze inferiori, tale disposizione deve sempre essere letta in combinazione con i vincoli inderogabili stabiliti dalla normativa statale. Nel caso specifico, la norma comunale che disciplinava le sopraelevazioni richiedeva espressamente il rispetto della distanza minima tra pareti con vedute, confermando la piena applicabilità dell’articolo 9 del decreto ministeriale.
Il terzo principio, forse il più rilevante per le sue implicazioni pratiche, riguarda l’impossibilità di derogare alle distanze minime attraverso accordi privati. I proprietari dell’immobile sopraelevato avevano sostenuto l’esistenza di una convenzione stipulata per atto pubblico e regolarmente trascritta, che avrebbe consentito la costruzione in aderenza. La Corte ha ribadito con estrema chiarezza che l’articolo 9 del DM 1444/1968 costituisce una norma imperativa, sottratta alla disponibilità delle parti. Non è quindi possibile, nell’ambito dell’autonomia privata, prevedere validamente una distanza inferiore ai dieci metri tra pareti fronteggiantesi quando almeno una di esse presenti finestre. La valutazione sul determinarsi di intercapedini dannose o pericolose è stata infatti effettuata preventivamente e inderogabilmente dal legislatore, e non può essere rimessa alla volontà dei singoli proprietari.
La Cassazione ha inoltre precisato che la sopraelevazione deve essere qualificata come nuova costruzione agli effetti della disciplina sulle distanze. Questa qualificazione comporta l’applicazione integrale delle norme urbanistiche vigenti al momento della realizzazione dell’intervento, senza possibilità di invocare situazioni preesistenti o diritti acquisiti.
Le implicazioni pratiche di questa pronuncia sono significative per diverse categorie di soggetti. I proprietari che intendono realizzare sopraelevazioni devono essere consapevoli che, qualora la parete dell’edificio confinante presenti anche una sola finestra, sarà necessario rispettare la distanza minima di dieci metri. Non è sufficiente verificare che la porzione di parete direttamente prospiciente sia cieca: occorre considerare l’intera parete nel suo complesso. Eventuali convenzioni private che prevedano distanze inferiori non avranno alcuna efficacia e non potranno essere opposte al vicino che richieda il rispetto delle distanze legali.
Per i Comuni, la sentenza conferma l’impossibilità di prevedere, nei propri strumenti urbanistici, deroghe alle distanze minime stabilite dall’articolo 9 del DM 1444/1968. Le norme tecniche di attuazione dei piani regolatori devono quindi essere interpretate e applicate nel rispetto dei vincoli inderogabili della normativa statale.
Per i professionisti tecnici che predispongono progetti edilizi, la pronuncia costituisce un richiamo importante alla necessità di verificare attentamente, prima di depositare qualsiasi pratica edilizia, che le distanze rispettino integralmente i limiti di legge. La presenza di convenzioni private favorevoli o di interpretazioni estensive delle norme comunali non può giustificare il rilascio di titoli abilitativi in contrasto con la normativa statale.
Per chi ha già realizzato opere in violazione delle distanze minime, la sentenza conferma la possibilità per il vicino di ottenere la riduzione in pristino dell’opera abusiva, con obbligo di arretramento fino al rispetto della distanza legale di dieci metri. Si tratta di un rimedio particolarmente gravoso per il proprietario che ha costruito in violazione delle norme, con conseguenze economiche potenzialmente molto rilevanti.
La pronuncia della Cassazione si inserisce in un orientamento giurisprudenziale assolutamente consolidato, che da decenni afferma la natura cogente e inderogabile delle distanze minime tra fabbricati quando almeno una delle pareti sia finestrata. Il messaggio che emerge con chiarezza è che in questa materia non esistono scorciatoie: né i regolamenti comunali più permissivi, né le convenzioni private più dettagliate possono consentire di costruire a distanze inferiori a quelle stabilite dalla legge. L’unica alternativa per chi voglia costruire in aderenza a un edificio confinante è verificare che la parete di quest’ultimo sia completamente cieca, priva cioè di qualsiasi apertura finestrata.
Se stai valutando un intervento di sopraelevazione o di ampliamento del tuo immobile, è fondamentale verificare preventivamente il rispetto delle distanze legali per evitare contenziosi con i vicini e l’obbligo di demolizione dell’opera. Il nostro studio è a disposizione per un’analisi approfondita della tua situazione specifica e per individuare le soluzioni progettuali più adeguate nel rispetto della normativa vigente. Contattaci per una consulenza personalizzata.