La Cassazione chiarisce i limiti della sorveglianza tra proprietari dello stesso stabile
La gestione del patrimonio familiare rappresenta una delle sfide più complesse e delicate per le famiglie italiane, particolarmente quando questo patrimonio è costituito prevalentemente da beni immobili. Secondo i dati Istat-Bankitalia, oltre la metà della ricchezza delle famiglie italiane è rappresentata da asset illiquidi, con gli immobili che costituiscono la componente predominante. Nonostante l’importanza economica e affettiva di quInstallare un sistema di videosorveglianza nella propria abitazione può diventare motivo di conflitto con i vicini, soprattutto quando si vive nello stesso edificio. La questione è delicata perché mette in tensione due esigenze fondamentali: da un lato il diritto alla sicurezza e alla protezione della proprietà, dall’altro il diritto alla riservatezza delle persone che abitano negli spazi circostanti.
La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 2181/2026 pubblicata il 2 febbraio 2026, ha fornito importanti chiarimenti su quando l’installazione di telecamere nei rapporti di vicinato possa considerarsi legittima, respingendo le contestazioni di chi sosteneva che le riprese video violassero la propria privacy e configurassero comportamenti lesivi nei rapporti tra comproprietari.esti beni, molte famiglie continuano ad adottare approcci tradizionali che, pur consolidati nel tempo, potrebbero non essere più adeguati alle esigenze di un contesto normativo e fiscale in continua evoluzione.
La questione giuridica: sicurezza o intrusione nella sfera privata altrui?
Il caso esaminato dalla Terza Sezione Civile riguardava due sorelle, entrambe proprietarie di appartamenti situati nello stesso immobile a Taormina. Una delle due aveva fatto installare nel dicembre 2008 due videocamere di sorveglianza: la prima era stata posizionata su un’area di pertinenza comune, fissata all’intradosso del balcone del proprio appartamento, mentre la seconda era stata collocata su un’area di sua esclusiva proprietà.
La sorella che si sentiva lesa da questo impianto di videosorveglianza aveva intrapreso un’azione legale sostenendo che le telecamere riprendessero continuamente anche lei, i suoi familiari e le persone che frequentavano la sua abitazione, violando così la normativa in materia di privacy. Chiedeva quindi che fosse accertata la lesività dell’impianto, ne fosse ordinata la rimozione e ottenesse il risarcimento dei danni subiti.
La questione centrale che i giudici hanno dovuto affrontare riguardava proprio il bilanciamento tra due diritti contrapposti: il diritto alla sicurezza di chi installa le telecamere e il diritto alla riservatezza di chi teme di essere costantemente ripreso. Non solo, ma veniva anche contestato che l’installazione costituisse un atto emulativo, cioè un comportamento posto in essere con il solo scopo di nuocere o arrecare molestia ad altri, senza alcuna utilità per chi lo compie.
Il quadro normativo di riferimento
La materia della videosorveglianza è regolata da una pluralità di fonti normative che devono trovare coordinamento. Innanzitutto, occorre fare riferimento al Regolamento UE 679/2016 (il cosiddetto GDPR), che disciplina il trattamento dei dati personali, e al decreto legislativo n. 196/2003 (Codice della Privacy), che ne costituisce l’attuazione italiana. Queste norme stabiliscono che qualsiasi trattamento di dati personali, ivi comprese le riprese video, deve rispettare i principi di liceità, correttezza, trasparenza, minimizzazione dei dati e proporzionalità rispetto alle finalità perseguite.
In particolare, il Garante per la protezione dei dati personali ha fornito nel tempo precise indicazioni sui requisiti che deve possedere un impianto di videosorveglianza per essere considerato legittimo. Tra questi requisiti vi sono la necessità che le telecamere riprendano esclusivamente aree di proprietà o pertinenza di chi le installa, che l’angolo di ripresa sia limitato e che l’impianto sia finalizzato a soddisfare reali esigenze di sicurezza, non potendo essere utilizzato per scopi diversi o per controllare indebitamente la vita altrui.
Sul versante civilistico, rileva l’articolo 833 del codice civile, che vieta gli atti emulativi. Questa norma stabilisce che il proprietario non può compiere atti che non abbiano altro scopo che quello di nuocere o recare molestia ad altri. Per configurare un atto emulativo devono sussistere due elementi: quello oggettivo, consistente nell’assenza di utilità per chi compie l’atto, e quello soggettivo, rappresentato dall’intenzione di nuocere.
Inoltre, quando si tratta di beni in comunione, trova applicazione l’articolo 1102 del codice civile, secondo cui ciascun partecipante può servirsi della cosa comune purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. Questo principio diventa rilevante quando l’installazione delle telecamere coinvolge parti comuni dell’edificio o quando i comportamenti di uno dei comproprietari limitano il godimento del bene comune da parte degli altri.
La soluzione della Corte di Cassazione
La Suprema Corte, confermando le decisioni dei giudici di merito, ha ritenuto infondate le doglianze della ricorrente. I giudici di legittimità hanno innanzitutto sottolineato che tanto il Tribunale quanto la Corte d’Appello avevano correttamente valutato le risultanze della consulenza tecnica d’ufficio e dell’accertamento tecnico preventivo, i quali avevano escluso il carattere mobile delle telecamere e accertato che il raggio di ripresa inquadrava unicamente gli ingressi dell’abitazione di chi aveva installato l’impianto.
In particolare, la Cassazione ha evidenziato come il sistema di videosorveglianza soddisfacesse tutti i requisiti indicati dal Garante della Privacy, risultando lecito, proporzionato e necessario per le finalità di sicurezza perseguite. Le telecamere non riprendevano zone diverse da quelle di proprietà di chi le aveva installate, circostanza peraltro ammessa dalla stessa parte che si lamentava della presunta violazione della propria riservatezza.
Su questa base, la Corte ha respinto la censura relativa alla pretesa violazione della normativa sulla privacy, osservando che la ricorrente, pur lamentando genericamente l’intrusività delle telecamere capaci di ruotare a 360 gradi, non aveva dimostrato che effettivamente le riprese interessassero aree al di fuori della proprietà della sorella. La Suprema Corte ha chiarito che spetta al giudice di merito valutare le risultanze istruttorie e che tale valutazione è insindacabile in sede di legittimità, salvo che non venga dimostrato un vizio di motivazione particolarmente grave.
Quanto alla contestazione relativa agli atti emulativi, la Cassazione ha ritenuto che non sussistessero i presupposti per la configurabilità di tale figura. Mancava infatti l’elemento oggettivo, dato che l’installazione del sistema di videosorveglianza aveva una chiara finalità di sicurezza e protezione della proprietà, rappresentando quindi un comportamento utile per chi lo aveva posto in essere. Non era ravvisabile neppure l’elemento soggettivo dell’intenzione di nuocere, considerato che l’impianto era stato realizzato con modalità conformi alle prescrizioni del Garante della Privacy.
Un aspetto interessante della pronuncia riguarda anche la questione del cancello automatico di accesso alla proprietà comune. La Cassazione ha confermato che la ricorrente, privando il cancello dell’alimentazione elettrica e rimuovendo il dispositivo necessario al suo funzionamento, aveva violato l’articolo 1102 del codice civile, impedendo agli altri comproprietari di godere pienamente del bene comune. Questo comportamento, ha spiegato la Corte, aveva compromesso sensibilmente la funzionalità di un servizio essenziale per tutti i proprietari dell’immobile.
I principi affermati dalla Suprema Corte
Dalla lettura dell’ordinanza emergono alcuni principi interpretativi di particolare rilievo. In primo luogo, la Cassazione ribadisce che l’installazione di un sistema di videosorveglianza non viola di per sé la privacy altrui quando le telecamere sono posizionate in modo da riprendere esclusivamente aree di proprietà di chi le installa. Il fatto che le telecamere siano tecnicamente in grado di ruotare o di effettuare riprese più ampie non è sufficiente, se l’impianto è concretamente configurato per inquadrare solo determinate zone.
In secondo luogo, la Corte sottolinea l’importanza del rispetto dei criteri individuati dal Garante della Privacy: liceità, proporzionalità e necessità. Un impianto di videosorveglianza installato per esigenze di sicurezza, che rispetti questi parametri e non ecceda nelle modalità di ripresa, deve considerarsi legittimo anche nei rapporti di vicinato, purché non invada la sfera di riservatezza altrui.
Un terzo principio riguarda l’insindacabilità in sede di legittimità della valutazione delle prove compiuta dal giudice di merito. La Cassazione chiarisce che le contestazioni che mirano semplicemente a ottenere una diversa valutazione delle risultanze istruttorie, come la consulenza tecnica d’ufficio, non sono ammissibili come vizi di violazione di legge, ma al più potrebbero essere prospettate nei rigorosi limiti del vizio di motivazione.
Infine, in tema di uso dei beni comuni, la Corte conferma che ciascun comproprietario non può compiere atti che impediscano agli altri di godere parimenti del bene, e che la disabilitazione di un sistema essenziale come un cancello automatico costituisce una violazione degli obblighi discendenti dalla comunione.
Implicazioni pratiche
Questa pronuncia offre utili indicazioni per chiunque si trovi nella situazione di voler installare un sistema di videosorveglianza in un contesto condominiale o comunque in presenza di vicini. Prima di procedere all’installazione, è fondamentale verificare che le telecamere siano orientate in modo da riprendere esclusivamente le aree di propria proprietà o pertinenza, evitando qualsiasi inquadratura di spazi comuni o, peggio ancora, di proprietà altrui.
È altresì importante che l’impianto risponda a una reale esigenza di sicurezza e non sia sproporzionato rispetto alle finalità perseguite. Ad esempio, se l’obiettivo è proteggere l’ingresso della propria abitazione, le telecamere dovranno essere posizionate e orientate in modo da riprendere solo tale ingresso, senza estendere la ripresa ad aree circostanti non necessarie.
Per i vicini che ritengono di subire un’invasione della propria privacy a causa di telecamere installate da altri, la sentenza chiarisce che non è sufficiente lamentare genericamente la presenza dell’impianto, ma è necessario dimostrare concretamente che le riprese interessano aree diverse da quelle di proprietà di chi ha installato le telecamere. Una consulenza tecnica può essere lo strumento appropriato per accertare l’effettivo angolo di ripresa e verificare se vi sia o meno un’indebita intrusione nella sfera privata altrui.
La decisione ha rilevanza anche per gli amministratori di condominio e per i condomini in generale, poiché ribadisce che l’uso delle parti comuni deve avvenire nel rispetto dei diritti di tutti i partecipanti. Chi intende installare telecamere che, anche solo parzialmente, inquadrino parti comuni dovrà prestare particolare attenzione, poiché potrebbe essere necessario ottenere il consenso degli altri comproprietari o comunque assicurarsi che l’impianto non comprometta il godimento altrui.
Sul piano processuale, la pronuncia conferma che le questioni relative all’attendibilità delle consulenze tecniche e alla valutazione delle prove rientrano nell’ambito riservato al giudice di merito e non possono essere riproposte in Cassazione come vizi di violazione di legge, ma solo nei limiti assai ristretti del controllo sulla motivazione.
Conclusioni
La vicenda decisa dalla Cassazione con l’ordinanza n. 2181/2026 dimostra come i rapporti di vicinato possano diventare terreno di scontro quando entrano in gioco esigenze di sicurezza da un lato e tutela della privacy dall’altro. La chiave per evitare conflitti sta nel rispettare alcuni accorgimenti fondamentali: installare le telecamere in modo che riprendano solo aree di propria pertinenza, rispettare i principi di liceità, proporzionalità e necessità previsti dalla normativa sulla protezione dei dati personali, e non utilizzare l’impianto con finalità diverse dalla legittima protezione della proprietà.
La sentenza riafferma che il diritto alla sicurezza non è assoluto e deve essere sempre bilanciato con il diritto alla riservatezza altrui, ma allo stesso tempo chiarisce che un sistema di videosorveglianza correttamente installato e utilizzato non può essere considerato lesivo della privacy né costituire un atto emulativo, anche quando è fonte di tensione tra i vicini.
Ogni situazione va valutata nel suo contesto specifico, considerando la configurazione degli spazi, le modalità di installazione dell’impianto e le concrete esigenze di sicurezza. Per questo motivo, prima di intraprendere un’azione legale o di installare un sistema di videosorveglianza in situazioni potenzialmente conflittuali, è sempre consigliabile rivolgersi a un professionista che possa valutare attentamente tutti gli aspetti tecnici e giuridici della vicenda.
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