La Cassazione conferma: la piena accessibilità dell’edificio prevale sul sacrificio di alcuni parcheggi, anche se in condominio non vivono persone con disabilità
Un condominio composto da quattro scale, con oltre trenta unità abitative, si trova a dover decidere come rendere accessibili due delle sue scale, prive di ascensore e distribuite su quattro piani fuori terra. L’assemblea approva un progetto che prevede l’installazione di due impianti ascensore nel cortile comune, a servizio delle scale interessate, da realizzarsi a cura e a spese dei soli condomini che ne fanno richiesta. La delibera, tuttavia, non incontra il favore di tutti: alcuni condomini la impugnano, sostenendo che l’intervento avrebbe occupato una parte rilevante del cortile fino ad allora utilizzato come parcheggio, alterato il decoro architettonico dell’edificio, compromesso luci e vedute e determinato un deprezzamento degli immobili. A loro dire, la documentazione sottoposta all’assemblea sarebbe stata peraltro incompleta, tale da non consentire una piena consapevolezza dell’impatto dell’opera.
Si costituiscono in giudizio sia il condominio, sia alcuni dei condomini direttamente interessati alla realizzazione degli ascensori, i quali ricordano che l’iniziativa era già stata approvata in una precedente assemblea, mai impugnata, e che il regolamento condominiale, sin dal 2020, prevedeva espressamente la futura installazione dei due impianti.
Nel corso del giudizio viene disposta una consulenza tecnica d’ufficio, che ricostruisce con precisione lo stato dei luoghi: il cortile, gravato peraltro da alcune servitù di passaggio a favore di proprietà limitrofe, consente allo stato attuale dieci posti auto. La realizzazione dei due ascensori, secondo il progetto approvato, ridurrebbe tale disponibilità a otto stalli. Il consulente accerta inoltre che il progetto rispetta, per le parti comuni dell’edificio, la normativa tecnica sull’abbattimento delle barriere architettoniche, segnalando solo alcuni scostamenti minimi suscettibili di deroga da parte della pubblica amministrazione.
La questione giuridica
Il nodo che il Tribunale di Torino è chiamato a sciogliere riguarda la legittimità di una delibera assembleare che autorizza un intervento sulle parti comuni finalizzato all’eliminazione delle barriere architettoniche, quando tale intervento comporti un sacrificio, sia pure contenuto, per gli altri condomini in termini di disponibilità di parcheggio. Occorre innanzitutto stabilire se l’installazione di un ascensore nel cortile costituisca un’innovazione ai sensi dell’art. 1120 c.c., soggetta ai relativi limiti del decoro architettonico e dell’inservibilità della cosa comune, oppure una modificazione ai sensi dell’art. 1102 c.c., riconducibile alla facoltà del singolo condomino di trarre dalla cosa comune il miglior godimento possibile. Da questa qualificazione dipende, in ultima analisi, quali limiti operino effettivamente e quale sia il peso da attribuire al sacrificio lamentato dagli attori.
Il quadro normativo
L’art. 1102 c.c. riconosce a ciascun condomino la facoltà di servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri di farne parimenti uso, potendo apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento del bene. Si tratta di una facoltà individuale, distinta dalle innovazioni disciplinate dall’art. 1120 c.c., le quali richiedono invece una deliberazione assembleare assunta a maggioranza qualificata e comportano l’obbligo, per tutti i condomini, di contribuire alla spesa.
Quando l’intervento sulle parti comuni è diretto specificamente all’eliminazione delle barriere architettoniche, entra in gioco una disciplina di favore: l’art. 2 della legge 9 gennaio 1989, n. 13, come successivamente modificato, stabilisce che le relative delibere sono approvate con le maggioranze previste per le innovazioni, ma non sono mai considerate opere voluttuarie e, soprattutto, per la loro realizzazione resta fermo unicamente il divieto di pregiudicare la stabilità o la sicurezza del fabbricato. Restano dunque recessivi, in questa materia, gli ulteriori divieti che l’art. 1120 c.c. prevede in via generale, ossia l’alterazione del decoro architettonico e l’inservibilità della cosa comune anche per un solo condomino.
La decisione del Tribunale di Torino
Il Tribunale di Torino, Sezione VIII civile, sentenza n. 4500, pubblicata il 23 luglio 2026, rigetta integralmente la domanda degli attori. Il giudice richiama innanzitutto il principio, già affermato dalla Corte di Cassazione, secondo cui l’assemblea condominiale conserva il potere di ridisciplinare l’uso dei beni comuni anche revocando o sostituendo proprie precedenti delibere non impugnate, senza che ciò faccia sorgere alcun diritto acquisito in capo ai condomini interessati all’esecuzione della delibera originaria: la successiva impugnazione resta dunque ammissibile.
Nel merito, il Tribunale qualifica l’installazione degli ascensori come modificazione ai sensi dell’art. 1102 c.c., trattandosi di opera realizzata a cura e spese dei soli condomini interessati per ottenere il miglior godimento possibile dell’immobile. Applicando la disciplina di favore prevista dalla legge n. 13 del 1989, il giudice osserva che, non essendo in discussione la stabilità o la sicurezza del fabbricato, i divieti relativi al decoro architettonico e all’inservibilità del cortile non possono operare come ostacolo all’intervento. Quanto alla riduzione dei posti auto, accertata dal consulente tecnico in due unità su dieci disponibili, il Tribunale la qualifica come un sacrificio contenuto e ragionevolmente esigibile dalla collettività condominiale, tanto più che il regolamento di condominio non attribuisce ai singoli alcun diritto a un posto auto determinato, limitandosi a consentire la facoltà di parcheggio in un’area non regolamentata né suddivisa in stalli.
Il Tribunale precisa inoltre che l’interesse all’abbattimento delle barriere architettoniche prescinde dall’effettiva presenza, nel condominio, di persone con disabilità: richiamando la giurisprudenza costituzionale e di legittimità, il giudice ricorda che il concetto di disabilità va inteso in senso ampio, comprendendo anche le difficoltà motorie legate all’età avanzata, e che la normativa in materia mira a garantire una condizione abitativa capace di adattarsi all’evoluzione delle esigenze di tutti i cittadini, permettendo a chiunque di continuare ad abitare la propria casa anche in età avanzata. Viene infine esclusa la rilevanza di soluzioni alternative come il servoscala o il montascale, ritenute non equivalenti sotto il profilo funzionale rispetto a un impianto ascensore stabilmente fruibile dalla generalità degli utenti dell’edificio.
Le implicazioni pratiche
La pronuncia offre indicazioni operative rilevanti per amministratori, condomini e professionisti che si occupano di diritto condominiale. Per i condomini che intendono realizzare un ascensore a proprie spese per abbattere le barriere architettoniche, la decisione conferma che l’intervento si colloca nell’alveo dell’art. 1102 c.c. e non richiede il rispetto dei limiti più stringenti previsti per le innovazioni in senso proprio, salvo il caso in cui sia in gioco la stabilità o la sicurezza dell’edificio. Per gli amministratori, la sentenza suggerisce l’opportunità di curare con particolare attenzione la fase istruttoria che precede la delibera, raccogliendo una documentazione tecnica completa, così da prevenire contestazioni sulla trasparenza informativa verso l’assemblea. Per i condomini contrari a interventi analoghi, la pronuncia chiarisce che un sacrificio limitato in termini di parcheggio, specie se non regolamentato da un diritto individuale, difficilmente potrà giustificare l’annullamento della delibera, dovendo il giudice bilanciare tale pregiudizio con l’interesse, di rilievo costituzionale, alla piena accessibilità dell’edificio.
Conclusioni
La sentenza si inserisce in un orientamento giurisprudenziale ormai consolidato, che valorizza il principio di solidarietà condominiale e la dimensione costituzionale del diritto alla salute e all’abitazione, letto in chiave inclusiva anche per le persone anziane o con difficoltà motorie non necessariamente qualificabili come disabilità in senso tecnico. Chi si trova ad affrontare situazioni analoghe, sia per promuovere un intervento di abbattimento delle barriere architettoniche, sia per valutare l’opportunità di opporsi a una delibera che lo autorizza, può contare sulla consulenza del nostro studio per una valutazione puntuale del caso concreto.
