La presunzione di condominialità del lastrico solare resiste anche alle terrazze private: per escluderla serve un titolo espresso e specifico
Una terrazza che copre gli appartamenti sottostanti, per quanto accessibile soltanto dall’unità immobiliare di un singolo proprietario, si presume bene condominiale. Non bastano le dimensioni, il valore estetico o l’uso esclusivo di fatto per trasformarla in proprietà privata. Lo ha ribadito con estrema chiarezza la Corte di Cassazione, Seconda Sezione Civile, con l’ordinanza n. 5253/2026, pronunciata il 14 gennaio 2026 e pubblicata il 9 marzo 2026, al termine di una vicenda giudiziaria che si è protratta per quasi vent’anni e che offre spunti di grande rilevanza pratica per chiunque viva o gestisca un edificio condominiale.
La geUna controversia lunga quasi vent’anni
La vicenda trae origine da una situazione frequentissima nella vita dei condomini: copiose infiltrazioni d’acqua negli appartamenti sottostanti una terrazza a livello, con conseguente necessità di accedere alla stessa per eseguire le riparazioni urgenti. Il condominio interessato ottenne dal Tribunale competente un’ordinanza cautelare d’urgenza ex art. 700 c.p.c., che imponeva ai proprietari dell’unità immobiliare sovrastante di consentire l’accesso per i lavori. Il successivo giudizio di merito confermò il diritto del condominio ex art. 843 del codice civile, norma che obbliga il proprietario di un fondo a permettere il passaggio quando ciò è indispensabile per l’esecuzione di riparazioni alle parti comuni.
Dopo i due gradi di merito e un primo intervento della Cassazione — che nel 2021 aveva cassato con rinvio la precedente sentenza d’appello, ritenendo necessario un accertamento più puntuale sulla natura giuridica della terrazza — la Corte d’Appello di Firenze, in diversa composizione, aveva nuovamente riconosciuto il diritto del condominio ad accedere all’immobile per effettuare le riparazioni necessarie. I proprietari hanno impugnato anche questa decisione, ma la Cassazione l’ha ora definitivamente confermata.
La presunzione di condominialità ex art. 1117 c.c.: cos’è e come funziona
Per comprendere appieno il significato della pronuncia occorre partire dall’art. 1117 del codice civile, che contiene l’elenco — non esaustivo — dei beni che si presumono di proprietà comune di tutti i condomini: si tratta di tutte quelle parti dell’edificio necessarie all’uso comune o destinate al servizio dell’intero fabbricato. Fra queste rientrano espressamente il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e, appunto, i lastrici solari.
La presunzione di condominialità opera automaticamente: in assenza di un titolo contrario, il bene appartiene a tutti i condomini in proporzione alla quota millesimale di ciascuno. Non è però una presunzione assoluta, nel senso che può essere superata; tuttavia, per vincerla non basta qualsiasi prova contraria. La Cassazione, riprendendo un principio già enunciato nel precedente intervento del 2021 sulla stessa vicenda, ribadisce che la deroga all’attribuzione legale al condominio deve risultare da un titolo specifico: un’espressa disposizione contenuta nell’atto di alienazione, oppure un atto di destinazione proveniente dal titolare di un diritto reale sull’edificio, a prescindere dalla natura reale o personale del diritto così costituito.
La terrazza a livello: una categoria ibrida ma soggetta alle stesse regole
La terrazza a livello — quella che si trova alla stessa quota di un appartamento e ne costituisce spesso l’elemento architettonico di maggior pregio — occupa una posizione giuridica peculiare. È diversa dal lastrico solare tradizionale, che si trova in sommità all’edificio e non è direttamente collegato a nessuna unità abitativa, ma svolge la stessa funzione strutturale: proteggere dall’acqua e dagli agenti atmosferici i vani che si trovano al di sotto.
Nella vicenda esaminata, i ricorrenti avevano insistito su un argomento apparentemente suggestivo: la terrazza era di dimensioni persino superiori all’appartamento cui era connessa (84 mq contro 80 mq), godeva di una splendida vista panoramica sul mare e sulla vegetazione circostante, e svolgeva solo marginalmente la funzione di copertura degli appartamenti sottostanti. Si trattava, a loro dire, di un elemento pertinenziale dell’appartamento, non di un bene condominiale.
La Cassazione respinge questa impostazione con nettezza. Una terrazza a livello che svolga anche soltanto in parte la funzione di copertura dei vani sottostanti — ancorché appartenenti a edifici tra loro materialmente congiunti — deve presumersi bene condominiale ai sensi dell’art. 1117 c.c. L’ampiezza, il valore estetico, la possibilità di accedervi soltanto dall’appartamento contiguo: nessuno di questi elementi è idoneo, da solo o in combinazione, a escludere il regime di comunione. Non è nemmeno rilevante che uno o più comproprietari traggano dal bene utilità maggiori rispetto agli altri, poiché l’art. 819 c.c. salvaguarda espressamente i diritti dei condomini sulla cosa comune anche quando essa è destinata al servizio pertinenziale di una specifica unità.
Quando si può derogare: il requisito del titolo espresso
Il punto più delicato della pronuncia riguarda proprio la possibilità di rovesciare la presunzione. I proprietari della terrazza avevano invocato, a tal fine, una serie di atti: un atto di divisione del 1997 con cui era stata sciolta la comunione originaria sull’immobile, una delibera assembleare del 1998 e una successiva delibera del 2005. Sostenevano che questi documenti attestassero la natura esclusiva del loro diritto sulla terrazza.
La Corte d’Appello, seguendo le direttive impartite dalla precedente sentenza di cassazione con rinvio, aveva invece interpretato l’atto di divisione del 1997 nel senso che la terrazza vi fosse rimasta estranea, e aveva considerato la delibera del 2005 come meramente ricognitiva di quello stesso atto — e dunque priva di valenza costitutiva di diritti. Su questo punto, la Cassazione non può sindacare: l’interpretazione degli atti negoziali è un’attività riservata al giudice del merito, censurabile in sede di legittimità soltanto se trasmodante in violazione dei canoni ermeneutici di cui agli artt. 1362 e seguenti del codice civile, o in motivazione del tutto inadeguata. Non basta proporre una diversa lettura degli stessi elementi già esaminati per ottenere una revisione in Cassazione.
Il principio che ne emerge è dunque chiaro e pratico: per attribuire a un singolo condomino la proprietà o l’uso esclusivo di un lastrico solare o di una terrazza a livello occorre un atto che lo dica esplicitamente, non uno che si limiti a regolare altri aspetti della vita condominiale o che venga poi interpretato come ricognitivo di situazioni pregresse.
Il diritto di accesso per riparazioni: un obbligo che non si può ignorare
Accertata la condominialità della terrazza, la Cassazione conferma anche il diritto del condominio ad accedervi per eseguire le riparazioni necessarie. Il fondamento normativo è l’art. 843 c.c., che impone al proprietario di un immobile di consentire l’accesso al proprio fondo quando ciò sia indispensabile per la costruzione o riparazione di un muro, di un edificio o di un’altra opera. La disposizione opera anche nella direzione inversa: il condominio può pretendere l’accesso all’appartamento privato se ciò è necessario per raggiungere parti comuni da riparare.
Questo obbligo non dipende dalla titolarità — esclusiva o comune — della terrazza: anche se la terrazza fosse di proprietà privata, il diritto di accesso per le riparazioni alle parti comuni sottostanti sussisterebbe egualmente, a tutela della conservazione dell’edificio e della salute degli altri condomini.
Le conseguenze pratiche per proprietari e condomini
La pronuncia della Cassazione n. 5253/2026 offre insegnamenti concreti a chiunque si trovi coinvolto in controversie simili. Chi intende sostenere la natura esclusivamente privata di un lastrico solare o di una terrazza a livello deve poter esibire un atto espresso e inequivoco — tipicamente il contratto di acquisto originario o l’atto costitutivo del condominio — che attribuisca chiaramente la proprietà o l’uso esclusivo del bene. Delibere assembleari, atti di divisione che non menzionino specificamente la terrazza, o comportamenti di fatto protrattisi nel tempo, non sono di per sé sufficienti.
Per i condomini, la sentenza conferma che il diritto di accesso per le riparazioni urgenti è un diritto pieno, azionabile anche in via d’urgenza quando le infiltrazioni o il degrado strutturale richiedano interventi immediati. Resistere a questo diritto espone al rischio non soltanto di soccombere nel giudizio di merito, ma — come dimostra il dispositivo della pronuncia in commento — anche di essere condannati per lite temeraria ai sensi dell’art. 96 c.p.c., con conseguente obbligo di pagare una somma in favore della controparte e una ulteriore somma in favore della cassa delle ammende.
Conclusione
La sentenza n. 5253/2026 della Cassazione ribadisce con forza un principio di equilibrio: la vita condominiale richiede che i diritti dei singoli proprietari si armonizzino con le esigenze di conservazione delle parti comuni, a tutela di tutti i condomini. La presunzione di condominialità non è un ostacolo burocratico, ma uno strumento di protezione collettiva. Chi ritiene che una terrazza o un lastrico solare siano di sua esclusiva proprietà deve poterlo dimostrare con un titolo chiaro, non con argomentazioni sul valore estetico o sull’uso prevalente del bene.
Se hai dubbi sulla natura giuridica di una terrazza o di un lastrico solare nel tuo condominio, o se sei coinvolto in una controversia per l’accesso alle parti comuni, il nostro studio è a tua disposizione per un’analisi personalizzata della tua situazione.
