Due pronunce della Terza Sezione Penale fissano principi rigorosi su sanatoria sismica e ordine di demolizione, anche a tutela del proprietario non responsabile dell’abuso
Le due decisioni che qui si commentano nascono da casi analoghi nella loro struttura, per quanto distinti nei dettagli fattuali, e restituiscono un quadro coerente sui limiti della sanatoria delle opere abusive e sulla forza dell’ordine di demolizione impartito dal giudice penale.
Nel primo caso (provvedimento raccolta generale n. 23744/2026), una persona si era vista respingere dal tribunale, in funzione di giudice dell’esecuzione, la domanda di revoca o sospensione di un ordine di demolizione disposto con sentenza divenuta irrevocabile anni prima. La difesa sosteneva che il giudice non avrebbe dovuto considerare la richiedente priva di legittimazione a richiedere un permesso in sanatoria, e che comunque sussisterebbe il requisito della cosiddetta doppia conformità, necessario per ottenere la regolarizzazione dell’opera.
Nel secondo caso (provvedimento raccolta generale n. 23741/2026), più persone, succedute nella titolarità di un immobile rispetto al soggetto originariamente condannato, avevano chiesto la revoca di un ordine di demolizione risalente al 1991 e divenuto irrevocabile nel 1994. I motivi di ricorso erano molteplici: si contestava la natura dell’ordine di demolizione, ritenuto dalla difesa una misura sostanzialmente punitiva e quindi soggetta a prescrizione; si invocava la tutela del diritto all’abitazione e il principio di proporzionalità, alla luce della lunga inerzia nell’esecuzione e delle condizioni di vulnerabilità dei nuclei familiari coinvolti; si contestava infine la valutazione di illegittimità di alcuni provvedimenti di condono che, secondo i ricorrenti, avrebbero legittimato l’opera.
In entrambi i casi la Cassazione ha dichiarato i ricorsi inammissibili, cogliendo l’occasione per ricostruire in modo sistematico la disciplina della sanatoria edilizia in area sismica e la natura dell’ordine demolitorio penale.
La sanatoria sismica: un istituto che non esiste
Il primo principio affermato riguarda la cosiddetta sanatoria sismica postuma. La Corte ha ribadito che il sistema delineato dagli artt. 94 e seguenti del d.P.R. n. 380 del 2001 non prevede, e non ammette, il rilascio di un’autorizzazione sismica in sanatoria su istanza del privato per opere già eseguite. Questo vale indipendentemente dal fatto che l’abuso sia stato accertato dagli uffici amministrativi, dalla polizia giudiziaria, o emerga da un’autodenuncia dell’interessato.
La ragione di fondo è che il controllo sismico preventivo, disciplinato dagli artt. 94 e 98 del medesimo decreto, risponde a un’esigenza di vigilanza assidua sul rischio sismico che si configura come principio fondamentale in materia di governo del territorio. Un controllo concepito come preventivo non può essere sostituito, a posteriori, da una verifica di conformità successiva alla realizzazione dell’opera.
Da questo principio discende una conseguenza pratica rilevante: il requisito della doppia conformità, necessario per ottenere il permesso di costruire in sanatoria ai sensi degli artt. 36 e 45 del d.P.R. n. 380 del 2001 (la conformità dell’opera sia alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente al momento della realizzazione, sia a quella vigente al momento della domanda di regolarizzazione) deve ritenersi insussistente quando l’opera sia stata realizzata senza la preventiva autorizzazione sismica. La Cassazione ha inoltre chiarito che questo principio si estende non solo alle opere in conglomerato cementizio armato e a struttura metallica, per le quali i reati edilizi non sono in alcun modo sanabili, ma più in generale a tutte le opere realizzate in violazione della disciplina edilizia, intesa come l’insieme delle norme tecniche e dei regolamenti che condizionano il rilascio del titolo abilitativo.
L’ordine di demolizione come atto dovuto
Il secondo nucleo di principi, sviluppato soprattutto nella seconda pronuncia, riguarda la natura dell’ordine di demolizione impartito dal giudice penale a seguito di condanna per reati edilizi. La Corte ribadisce un orientamento ormai consolidato: si tratta di una misura amministrativa a contenuto ripristinatorio, e non di una pena. Questa qualificazione non è solo teorica, ma produce effetti concreti significativi.
In primo luogo, non trattandosi di sanzione penale, l’ordine di demolizione non è soggetto a prescrizione e non rientra nelle garanzie dell’art. 7 della Convenzione Europea dei Diritti dell’Uomo, dedicato al principio di legalità della pena. La Corte richiama in proposito anche la giurisprudenza della Corte di Strasburgo, che ha confermato la natura non punitiva dell’ordine demolitorio, escludendo che la sua esecuzione comporti violazione del diritto a un giusto processo o del diritto di proprietà.
In secondo luogo, e qui si tocca un punto di particolare interesse pratico, l’ordine di demolizione produce i suoi effetti nei confronti di chiunque sia o diventi proprietario del bene, indipendentemente dall’essere stato o meno l’autore dell’abuso edilizio. La giurisprudenza richiamata nella pronuncia è netta: il proprietario non responsabile dell’abuso non ha un interesse giuridicamente protetto a opporsi all’esecuzione dell’ordine di ripristino. Se l’abuso è avvenuto senza la sua volontà, egli può solo trarre vantaggio dal ripristino della legalità; se invece l’abuso è avvenuto con il suo concorso, l’aver evitato il procedimento penale non gli consente di arricchirsi del frutto di un illecito accertato. Resta naturalmente impregiudicata, sul piano civile, la possibilità per il proprietario estraneo all’abuso di far valere la responsabilità contrattuale o extracontrattuale nei confronti del proprio dante causa.
Il test di proporzionalità nella fase esecutiva
Particolarmente significativa è la parte della motivazione dedicata al bilanciamento tra l’esecuzione dell’ordine di demolizione e la tutela del diritto all’abitazione, riconosciuto dagli artt. 2 e 3 della Costituzione e dall’art. 8 della Convenzione Europea dei Diritti dell’Uomo. La Corte chiarisce che questo diritto non ha carattere assoluto e deve essere contemperato con altri valori di pari rango costituzionale, quali l’ordinato sviluppo del territorio e la salvaguardia dell’ambiente.
Il giudice dell’esecuzione, richiamando la giurisprudenza convenzionale formatasi sui casi Ivanova e Cherkezov contro Bulgaria e Kaminskas contro Lituania, è chiamato a valutare alcuni indicatori specifici: se l’esecuzione incida effettivamente su un immobile adibito ad abituale residenza, e non semplicemente sul diritto di proprietà; il grado di consapevolezza dell’interessato circa l’illiceità dell’intervento edilizio; il tempo trascorso tra l’accertamento del reato e l’attivazione della procedura esecutiva, che deve essere stato sufficiente a consentire di tentare la legalizzazione dell’immobile o la ricerca di soluzioni abitative alternative; le condizioni personali dell’interessato, quali età, salute e reddito, che tuttavia non possono assumere rilievo decisivo se considerate isolatamente.
Un punto sottolineato con particolare nettezza riguarda l’onere di allegazione: i fatti posti a fondamento dell’invocata sproporzione non possono dipendere dall’inerzia o dalla volontà dello stesso destinatario dell’ordine, il quale non può lucrare sulle conseguenze del proprio inadempimento rispetto a un dovere imposto da una sentenza irrevocabile. Il principio di proporzionalità, insomma, non può essere piegato sino a paralizzare indiscriminatamente l’esecuzione di un ordine la cui doverosità è stata riconosciuta in sede di cognizione.
Implicazioni pratiche
Per chi si trova ad affrontare un procedimento relativo a un’opera abusiva in zona sismica, il primo messaggio di queste pronunce è di assoluta chiarezza: non esiste alcuna possibilità di regolarizzazione postuma quando manchi l’autorizzazione sismica preventiva. Chi costruisce, ristruttura o modifica un immobile in area sismicamente classificata deve quindi acquisire il titolo prima dell’intervento, perché nessuna sanatoria successiva potrà rimediare all’omissione.
Per i proprietari che acquistano un immobile senza essere consapevoli di vizi nella sua origine edilizia, la pronuncia chiarisce un punto spesso sottovalutato: l’ordine di demolizione segue il bene, non la persona dell’autore dell’abuso. Diventa quindi fondamentale, in fase di acquisto di un immobile, verificare con attenzione la conformità urbanistica e sismica, anche attraverso un’apposita due diligence documentale, per evitare di ritrovarsi esposti a un ordine demolitorio sul quale non si avrà alcuna possibilità di opposizione nel merito.
Per chi sia già destinatario di un ordine di demolizione risalente nel tempo, infine, la pronuncia indica con precisione quali elementi possano essere utilmente allegati per richiedere una valutazione di proporzionalità in fase esecutiva, sottolineando però che tale valutazione opera solo su un piano temporaneo e non può sostituirsi a una revoca definitiva dell’ordine, salvo l’intervento di un provvedimento amministrativo della P.A. assolutamente incompatibile con esso.
Conclusione
Le due pronunce confermano un orientamento di rigore che la Cassazione persegue da tempo in materia di abusi edilizi, soprattutto quando vengono in gioco profili di sicurezza sismica del territorio. Il messaggio di fondo è che la tutela della legalità urbanistica ed edilizia prevale, salvo casi eccezionali e rigorosamente verificati, su esigenze personali pur meritevoli di attenzione, e che la regolarizzazione di un abuso non può mai essere conseguita per via indiretta, eludendo i controlli preventivi previsti dalla legge. Il nostro studio è a disposizione per chi debba valutare la propria posizione rispetto a un ordine di demolizione, pendente o già impartito, o per chi intenda effettuare verifiche preventive sulla regolarità edilizia e sismica di un immobile prima dell’acquisto.
