Il mutuo “fondiario” è il contratto caratterizzato dal prestito, da parte della banca, di un finanziamento a medio o lungo termine garantito da un’ipoteca di primo grado su beni immobili.
La natura “fondiaria” agevola l’operazione e consente alla banca – tra l’altro – di essere preferita agli altri creditori del cliente che dovesse essere eventualmente insolvente, e ciò anche in ipotesi di fallimento del debitore.
L’articolo 38 del Testo Unico Bancario (D. Lgs. 385/1993) fissa un limite di finanziabilità per le operazioni di mutuo fondiario, che la Banca d’Italia ed il CICR (Comitato Interministeriale per il Credito ed il Risparmio), alcuni anni orsono, hanno fissato nella misura dell’ottanta per cento del valore dei beni ipotecati o del costo delle opere da eseguire sugli stessi. (A tal proposito vi invitiamo a leggere l’articolo “limite di finanziabilità mutuo“)
Spesso è avvenuto, però, che le banche abbiano concesso ai propri clienti mutui fondiari per somme superiori a quel limite prudenziale, e ciò ha generato molti giudizi tra banche e mutuatari, nei quali la giurisprudenza si è pronunciata più volte sugli effetti di questa condotta, giungendo a conclusioni contrastanti.
Il contrasto tra le opposte interpretazioni della questione è giunto, nel corso degli anni, fino a contrapporre le opinioni di diverse sezioni della Corte di Cassazione.
In alcune pronunce veniva sostenuto, infatti, che il superamento del limite di finanziabilità determinerebbe la nullità del contratto di mutuo, in quanto esso rappresenterebbe un elemento essenziale del contenuto del contratto e, quindi, un limite inderogabile all’autonomia privata, in ragione della natura pubblica dell’interesse tutelato, con la conseguenza estrema dell’azzeramento degli interessi pattuiti e della perdita della garanzia ipotecaria.
La nullità del mutuo per violazione del limite di finanziabilità, secondo altre pronunce, avrebbe determinato la sua conversione – laddove possibile – nel contratto di mutuo ipotecario ordinario.
In altre decisioni era stato invece affermato che la violazione dei limiti di finanziabilità del mutuo fondiario non è sanzionabile con la nullità del contratto, sia perché non si tratterebbe di norma imperativa (articolo 38, secondo comma, t.u.b.) la cui violazione possa dare luogo a un’ipotesi di nullità virtuale, perché la stessa disposizione non è ricompresa nella previsione di cui all’articolo 117, comma 8, t.u.b. che stabilisce la nullità dei contratti che abbiano un contenuto difforme da quello tipico determinato dalla Banca d’Italia.
La Prima sezione civile della Corte di Cassazione, con l’ordinanza interlocutoria n. 4117 del 2022, ha perciò investito le Sezioni Unite della questione riguardante le conseguenze derivanti dal superamento, nel mutuo fondiario, dei limiti di finanziabilità previsti dall’articolo 38, secondo comma, t.u.b., al fine di comporre la divergenza di interpretazioni esistente sul punto.
Le Sezioni Unite della Corte di Cassazione hanno quindi risolto il contrasto interpretativo con la sentenza n. 33719 del 16 novembre 2022, con cui hanno negato che la violazione del limite di finanziabilità possa causare la nullità del contratto di mutuo fondiario o la sua qualificazione in una diversa fattispecie contrattuale.
I giudici del plenum hanno affermato che il limite di finanziabilità di cui all’articolo 38, secondo comma, del d.lgs. n. 385 del 1993 non è elemento essenziale del contenuto del contratto, non trattandosi di norma determinativa del contenuto del contratto o posta a presidio della validità dello stesso, ma di un elemento meramente specificativo o integrativo dell’oggetto del contratto.
Le Sezioni Unite hanno chiarito inoltre che il giudice investito della controversia non può riqualificare d’ufficio il contratto di mutuo fondiario nel diverso contratto di mutuo ipotecario ordinario.
Ciò perché, nel caso in cui venga stipulato un mutuo fondiario corrispondente al modello legale (finanziamento a medio o lungo termine concesso da una banca garantito da ipoteca di primo grado su immobili), essendo la loro volontà comune in tal senso incontestata (o, quando contestata, accertata dal giudice di merito), non è consentito al giudice riqualificare d’ufficio il contratto, al fine di neutralizzarne gli effetti legali propri del tipo o sottotipo negoziale validamente prescelto dai contraenti per ricondurlo al tipo generale di appartenenza (mutuo ordinario) o a tipi contrattuali diversi, pure in presenza di una contestazione della validità sotto il profilo del superamento del limite di finanziabilità, la quale implicitamente postula la corretta qualificazione del contratto in termini di mutuo fondiario.
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