Dal 2026 entrano in vigore le nuove regole sulla rinuncia abdicativa: dopo la storica apertura della Cassazione, il legislatore ha introdotto requisiti stringenti che rendono la dismissione degli immobili quasi impossibile.
Un immobile fatiscente ereditato, un terreno lontano e improduttivo, un piccolo fabbricato i cui costi di gestione superano di gran lunga il valore: sono situazioni più comuni di quanto si pensi. Fino alla fine del 2025, l’ordinamento giuridico offriva una soluzione relativamente accessibile per chi volesse liberarsi definitivamente di una proprietà indesiderata: la rinuncia abdicativa. Si tratta di un atto con cui il proprietario esercita il proprio potere di disposizione “in negativo”, spogliandosi del diritto di proprietà in modo definitivo.
L’estate del 2025 aveva segnato una svolta storica in questa materia. Con la sentenza n. 23093 dell’11 agosto 2025, le Sezioni Unite della Corte di Cassazione avevano finalmente chiarito che la rinuncia alla proprietà immobiliare è pienamente ammissibile nel nostro ordinamento, configurandosi come un’espressione legittima dell’autonomia del proprietario. Questa apertura giurisprudenziale, però, ha vissuto una stagione brevissima.
Il legislatore, infatti, è intervenuto rapidamente inserendo nella legge di bilancio 2026 una disciplina che, pur formalmente riconoscendo l’istituto della rinuncia abdicativa, lo sottopone a condizioni talmente stringenti da renderlo, nei fatti, inapplicabile nella maggior parte dei casi. Dal 1° gennaio 2026 sono entrate in vigore le nuove regole che hanno completamente trasformato il panorama della rinuncia alla proprietà immobiliare.
La Storica Apertura della Cassazione
La questione della rinuncia alla proprietà ha attraversato decenni di dibattito giurisprudenziale. Molti giudici ritenevano che un proprietario non potesse semplicemente “disfarsi” di un bene senza una giustificazione sociale o pubblica, temendo che lo Stato potesse diventare titolare forzato di immobili problematici o privi di valore.
Le Sezioni Unite hanno posto fine a queste incertezze con un intervento chiarificatore di grande portata. La Corte ha stabilito che la rinuncia abdicativa alla proprietà immobiliare costituisce una forma attuativa del potere di disposizione del proprietario, riconosciuto dall’articolo 832 del codice civile. In altri termini, così come il proprietario può vendere, donare o ipotecare il suo bene, può anche scegliere di rinunciarvi, liberandosene definitivamente.
La sentenza ha affermato tre principi fondamentali. Il primo è che si tratta di un atto unilaterale: il proprietario manifesta la propria volontà di rinunciare al diritto senza necessità di alcuna accettazione da parte dello Stato o di altri soggetti. Il secondo principio riguarda l’acquisto automatico da parte dello Stato: una volta formalizzato e trascritto l’atto di rinuncia, l’immobile entra automaticamente nel patrimonio dello Stato ai sensi dell’articolo 827 del codice civile, che disciplina l’acquisto dei beni vacanti. Il terzo principio, forse il più importante, stabilisce che la validità dell’atto non dipende dalla “meritevolezza” del bene o dalla dimostrazione di un interesse pubblico.
I giudici hanno precisato che eventuali limiti al diritto di proprietà, basati sulla sua funzione sociale prevista dall’articolo 42 della Costituzione, devono essere stabiliti per legge dal Parlamento e non possono derivare da interpretazioni restrittive della giurisprudenza. La motivazione del proprietario, anche se “egoistica” – come la semplice volontà di sottrarsi a oneri economici – è perfettamente legittima. L’acquisto del bene da parte dello Stato non è lo scopo dell’atto, ma un mero effetto riflesso: una conseguenza giuridica automatica che si verifica quando un immobile diviene privo di titolare.
La Reazione del Legislatore: Una Porta che si è Chiusa
La chiarezza e l’apertura della pronuncia della Cassazione hanno immediatamente sollevato preoccupazioni in ambito governativo. Il timore era evidente: consentire una rinuncia libera e incondizionata avrebbe potuto esporre lo Stato all’acquisizione di immobili gravati da abusi edilizi, non conformi alla normativa sismica, con problemi ambientali o in stato di degrado. Questo avrebbe significato non solo acquisire proprietà prive di valore, ma anche ereditarne tutti gli oneri: messa in sicurezza, bonifica, sanatoria o, nei casi più gravi, demolizione.
La risposta normativa è arrivata con l’inserimento, nella legge di bilancio 2026, di una disciplina che stravolge completamente il quadro delineato dalla Cassazione. Il comma 12 dell’articolo 130 della legge di bilancio prevede che l’atto unilaterale di rinuncia abdicativa alla proprietà immobiliare è nullo se non è allegata la documentazione attestante la conformità del bene alla vigente normativa, ivi compresa quella urbanistica, ambientale e sismica.
La nuova disposizione, entrata in vigore il 1° gennaio 2026, mantiene formalmente in vita l’istituto della rinuncia abdicativa, ma lo subordina a un requisito che, nella pratica quotidiana, risulta estremamente gravoso e spesso impossibile da soddisfare. La ratio dichiarata dal Governo è quella di evitare che lo Stato diventi titolare forzato di immobili irregolari, degradati o pericolosi, trasferendo sull’erario oneri insostenibili.
Il Passaggio Critico: Da Dichiarazione a Documentazione
Per comprendere la portata rivoluzionaria di questa modifica, occorre soffermarsi sulla differenza tra il regime attuale e quello futuro. Negli atti immobiliari comuni, come le compravendite, la legge richiede dichiarazioni di conformità rese in atto dalla parte o da un tecnico. Si pensi, ad esempio, alla conformità catastale prevista dalla legge n. 52 del 1985 o alle dichiarazioni sulla regolarità urbanistica che normalmente vengono rese dal venditore in sede di rogito. Si tratta di dichiarazioni che attestano, sotto la responsabilità del dichiarante, determinate situazioni di fatto o di diritto.
La nuova norma sulla rinuncia abdicativa introduce invece un obbligo completamente diverso: non più semplici dichiarazioni, ma l’allegazione obbligatoria di documentazione probatoria che attesti la piena conformità del bene. In assenza di questa documentazione, l’atto è qualificato come nullo, con la conseguenza che la proprietà non si trasferisce allo Stato e il proprietario resta gravato da tutti gli oneri e le responsabilità connesse al bene.
Questo passaggio da un regime di dichiarazione a uno di allegazione documentale rappresenta un cambio di paradigma senza precedenti nella prassi notarile e contrattuale. La conformità richiesta non riguarda solo un aspetto specifico, ma abbraccia l’intera normativa vigente: urbanistica, edilizia, ambientale, sismica. Ottenere un simile “dossier” di conformità per immobili vecchi, magari realizzati decenni fa quando vigevano regole diverse, o per beni che presentano abusi edilizi pregressi, può rivelarsi un’impresa tecnicamente complessa, economicamente onerosa e, in molti casi, materialmente impossibile.
L’Impatto Pratico: Chi Subisce le Conseguenze
La stretta normativa colpisce proprio quelle categorie di proprietari che più avrebbero bisogno della rinuncia abdicativa come strumento di dismissione. Chi possiede immobili regolari, in buone condizioni e commerciabili, difficilmente ricorre alla rinuncia: preferisce vendere sul mercato, realizzando un corrispettivo economico. La rinuncia viene invece utilizzata tipicamente per immobili problematici, di scarso o nullo valore di mercato, spesso gravati da irregolarità edilizie, situati in zone remote o caratterizzati da elevati costi di gestione rispetto al valore effettivo.
Proprio questi immobili – fatiscenti, con abusi, non conformi alle normative attuali – sono quelli per cui risulterà impossibile ottenere la documentazione richiesta dalla nuova legge. Il risultato paradossale è che la norma impedisce la dismissione proprio di quei beni per cui la rinuncia era stata pensata e per cui la Cassazione aveva riconosciuto la legittimità dell’atto.
Il proprietario si trova così in una situazione di vera e propria “prigione proprietaria”: non può vendere perché il bene non ha mercato, non può donare per le stesse ragioni, e ora non può neppure rinunciare se non dimostrando una conformità spesso impossibile da raggiungere. Resta invece gravato da tutti gli oneri fiscali (IMU, TARI), dalle responsabilità civili e penali connesse all’immobile, dagli obblighi di manutenzione e messa in sicurezza.
Il Regime Transitorio e le Nuove Regole in Vigore
Con l’entrata in vigore della legge di bilancio 2026, il 1° gennaio segna uno spartiacque netto tra due regimi giuridici completamente diversi. Gli atti di rinuncia stipulati fino al 31 dicembre 2025 hanno seguito le regole delineate dalla sentenza della Cassazione, con una procedura relativamente semplice e requisiti documentali contenuti. Dal 2026, invece, si applica il nuovo regime restrittivo.
Per comprendere l’impatto del cambiamento, è utile confrontare i costi e i requisiti delle due discipline. Nel regime precedente, vigente fino al 31 dicembre 2025, i costi per perfezionare una rinuncia abdicativa a favore dello Stato erano relativamente contenuti e prevedibili. Il bollo ammontava a 230 euro, la tassa ipotecaria a 90 euro, le visure ipo-catastali costavano circa 100 euro e l’onorario notarile si attestava generalmente sotto i 1.000 euro, oltre IVA. Il costo complessivo stimato risultava quindi inferiore ai 2.000 euro, una spesa sostenibile per chi intendeva liberarsi definitivamente di un immobile gravoso.
Con le nuove regole in vigore dal 2026, a questi costi si devono sommare le spese per acquisire tutta la documentazione tecnica richiesta: perizie di conformità urbanistica, certificazioni ambientali, verifiche sismiche, attestazioni di regolarità edilizia. Si tratta di oneri che possono facilmente superare diverse migliaia di euro, sempre che sia tecnicamente possibile ottenerli. Per molti immobili, come già evidenziato, tale documentazione semplicemente non può essere prodotta perché il bene non è conforme alle normative vigenti.
Chi non ha potuto o voluto agire prima della scadenza si trova ora di fronte a uno scenario molto più complesso e, in molti casi, a un’impossibilità pratica di procedere con la rinuncia.
Implicazioni Pratiche per Proprietari e Professionisti
La nuova disciplina, ora in vigore, produce conseguenze concrete su diverse categorie di soggetti. I proprietari di immobili problematici si trovano di fronte a uno scenario radicalmente mutato: la rinuncia abdicativa, che fino a poche settimane fa rappresentava una via d’uscita praticabile, è diventata un’opzione estremamente difficile da perseguire, se non impossibile per la maggior parte degli immobili irregolari.
I notai e i professionisti che assistono i clienti in queste operazioni devono ora confrontarsi con un quadro normativo che richiede un’accurata valutazione preliminare della documentazione necessaria. Sarà fondamentale verificare caso per caso se l’immobile presenta i requisiti di conformità richiesti dalla legge e, in caso negativo, individuare soluzioni alternative alla rinuncia.
Gli eredi che si trovino a dover gestire immobili ricevuti per successione, magari localizzati in zone remote o in condizioni precarie, dovranno valutare attentamente le proprie opzioni. In assenza della possibilità concreta di procedere con la rinuncia abdicativa, le alternative rimangono l’accettazione dell’eredità con beneficio d’inventario, la rinuncia all’eredità stessa (con tutte le conseguenze sul piano successorio), oppure l’assunzione diretta della proprietà con i relativi oneri.
Le amministrazioni locali e l’Agenzia del Demanio, dal canto loro, si troveranno a gestire un numero presumibilmente ridotto di rinunce, ma relative a immobili con un livello di regolarità molto più elevato rispetto al passato. Resta da vedere se questa selezione “qualitativa” compenserà la riduzione “quantitativa” delle acquisizioni.
Conclusioni e Prospettive Future
Il percorso della rinuncia abdicativa alla proprietà immobiliare ha vissuto un’evoluzione rapidissima e contraddittoria. Da facoltà sostanzialmente ignorata o negata dalla giurisprudenza, è diventata un diritto pienamente riconosciuto dalla Cassazione nell’agosto 2025, per poi essere di fatto svuotata di efficacia pratica dalla legge di bilancio 2026, appena pochi mesi dopo.
La ratio della nuova disciplina – proteggere le finanze pubbliche dall’acquisizione di immobili problematici – è certamente comprensibile. Tuttavia, il risultato finale è una compressione significativa delle prerogative dominicali del proprietario, il quale si trova privato di uno strumento di dismissione proprio quando ne avrebbe maggiore bisogno.
L’istituto della rinuncia abdicativa non viene formalmente cancellato, ma viene sostanzialmente reso inapplicabile per la maggior parte dei casi concreti. Resta da vedere se, nei prossimi anni, la giurisprudenza o interventi normativi correttivi sapranno trovare un punto di equilibrio tra l’esigenza di tutelare l’erario e il diritto del proprietario di liberarsi di beni che non desidera più conservare.
Nel frattempo, per chi si trova nella situazione di possedere immobili di cui vorrebbe disfarsi, diventa fondamentale una valutazione accurata delle alternative possibili. La rinuncia abdicativa rimane teoricamente praticabile per gli immobili in regola con tutte le normative, ma per i beni problematici occorre esplorare altre soluzioni: dalla sanatoria delle irregolarità (quando possibile) alla vendita a condizioni economiche ridotte, fino all’eventuale demolizione volontaria nei casi più gravi.
Il nostro studio è a disposizione per fornire consulenza specifica sulla fattibilità dell’atto di rinuncia nel nuovo regime normativo, sulla documentazione necessaria e sulle alternative percorribili, analizzando caso per caso la soluzione più adatta alle esigenze del cliente.
