Una controversia tra vicini durata oltre quarant’anni consente alla Suprema Corte di ribadire un principio delicato: anche un’opera priva di titolo edilizio può, con il tempo, generare un diritto di servitù opponibile al vicino
C’è un dato che, più di ogni massima giuridica, racconta la realtà del contenzioso civile italiano: la controversia decisa dalla Corte di Cassazione con la pronuncia n. 24767/2026, pubblicata il 25 agosto 2026, nasce nel 1983. I proprietari di un fabbricato situato in un comune del Salento convennero in giudizio i proprietari dell’edificio confinante, sostenendo che quest’ultimo fosse stato realizzato a una distanza inferiore a quella prescritta dal regolamento edilizio comunale, e ne chiesero l’arretramento. I convenuti resistettero e, a loro volta, chiesero l’arretramento del fabbricato degli attori.
Il Tribunale, con sentenza del 2001, accolse la domanda principale e respinse quella riconvenzionale. Nel frattempo, però, alcune comproprietarie dell’immobile confinante, mai evocate nel primo giudizio, proposero un’opposizione di terzo: un rimedio processuale che consente a chi non ha partecipato a un processo, ma ne subisce gli effetti pregiudizievoli, di farlo riesaminare. Il Tribunale, pronunciandosi su questa opposizione nel 2006, condannò solidalmente tutti i comproprietari all’arretramento e respinse le loro domande di usucapione.
La Corte d’appello di Lecce confermò questa impostazione nel 2010, ma la Cassazione, investita di un ricorso incidentale, cassò la decisione con rinvio per un vizio nella notifica dell’atto di appello: un problema puramente procedurale, che tuttavia impose di ripercorrere l’intero giudizio di merito. È solo con la sentenza della Corte d’appello di Lecce n. 632 del 2021, adottata in sede di rinvio dopo il rinnovo della consulenza tecnica d’ufficio, che il quadro si ribalta: le domande di arretramento vengono respinte e viene invece dichiarata l’intervenuta usucapione, a favore dei proprietari dell’edificio più vicino al confine, della servitù di mantenere la costruzione alla distanza già esistente. Contro questa decisione le eredi della parte originariamente vittoriosa hanno proposto ricorso per cassazione, cui ha resistito con ricorso incidentale la controparte.
La trattazione scritta dell’udienza non viola il diritto di difesa
Il primo motivo di ricorso solleva una questione di rilievo generale, che spiega perché la vicenda meriti attenzione anche al di là del caso concreto. Il giudizio di rinvio, per ragioni di diritto transitorio, era ancora soggetto al rito civile anteriore alla riforma del 1990, che prevedeva la discussione orale della causa davanti al collegio. L’udienza, tuttavia, si tenne nel gennaio 2021 in forma scritta, in applicazione della disciplina emergenziale introdotta durante la pandemia (art. 221, comma 4, del decreto-legge n. 34 del 2020, la cui efficacia era allora prorogata fino al 30 aprile 2021). La parte ricorrente ha lamentato che questa scelta abbia leso il contraddittorio e il diritto di difesa, negando una discussione orale ritualmente richiesta.
La Cassazione respinge il motivo, affermando un principio chiaro: la disciplina emergenziale, in quanto ius singulare a tempo determinato, prevale per la durata della sua vigenza sulla disciplina ordinaria dell’udienza, indipendentemente dal rito applicabile al giudizio. In altri termini, l’oralità prevista dal vecchio codice di rito cedeva il passo, durante l’emergenza sanitaria, alla trattazione scritta, purché alle parti fosse garantito lo scambio paritario di note e repliche. La Corte precisa inoltre che tale conclusione non è messa in discussione dal contrasto giurisprudenziale attualmente pendente davanti alle Sezioni Unite (ordinanza interlocutoria n. 2010/2026), poiché quel contrasto riguarda una questione diversa, ossia la mancata fissazione dell’udienza di discussione nel regime ordinario previgente alla riforma del 2022, e non l’applicazione del regime emergenziale.
Distanze legali, opera abusiva e usucapione: un rapporto delicato
Il cuore della decisione riguarda però un secondo profilo, di grande interesse pratico per chiunque si occupi di rapporti di vicinato: può un manufatto costruito senza il rispetto delle distanze legali, e financo privo di regolare titolo edilizio, diventare fonte di un diritto di servitù per effetto del decorso del tempo?
La Corte d’appello aveva accertato che il fabbricato era stato completato al rustico nel 1980 e che le successive varianti non ne avevano modificato la struttura nella parte che fronteggia l’edificio confinante. Da questo accertamento discendeva che il possesso utile ai fini dell’usucapione era iniziato nel 1980 e che, per una regola tecnica ma decisiva, gli atti interruttivi compiuti nel 1983 nei confronti di alcuni comproprietari non producevano effetto verso le comproprietarie rimaste estranee al primo giudizio: in materia di diritti reali, infatti, non trova applicazione il principio di solidarietà nell’interruzione della prescrizione previsto dall’art. 1310 del codice civile per le obbligazioni. Ne conseguiva che il termine ventennale si era già consumato quando, nel 2002, fu notificata la domanda che avrebbe potuto validamente interromperlo.
Su questa base, la Cassazione conferma un orientamento ormai consolidato: è ammissibile l’acquisto per usucapione di una servitù avente ad oggetto il mantenimento di una costruzione a distanza inferiore a quella fissata dalla legge o dai regolamenti edilizi, anche quando l’opera sia abusiva. Il difetto del titolo edilizio, spiega la Corte, esaurisce la propria rilevanza sul piano del rapporto pubblicistico con l’amministrazione, senza incidere sui requisiti civilistici del possesso: l’opera, in quanto materialmente esistente e percepibile dal proprietario del fondo vicino, è comunque idonea a fondare quel possesso continuativo che l’art. 1158 del codice civile pone a fondamento dell’usucapione. Allo stesso modo, l’opposizione manifestata dal vicino fin dall’origine non esclude il carattere pacifico del possesso, che l’art. 1163 c.c. riferisce al solo momento di instaurazione del rapporto materiale con il bene, e non alla condotta successiva delle controparti: l’esercizio di azioni giudiziarie vale semmai a interrompere la prescrizione, non a mutare la natura del possesso già in corso.
Le implicazioni pratiche per proprietari e amministratori
La pronuncia offre indicazioni operative di rilievo non solo per i proprietari coinvolti in liti di confine, ma anche per tecnici, amministratori di condominio e chiunque debba valutare la regolarità di un fabbricato ai fini di una compravendita o di una ristrutturazione. Il primo insegnamento è che il tempo, in questa materia, non è mai neutro: un’opera realizzata in violazione delle distanze legali, se non contestata tempestivamente e con atti idonei a interrompere la prescrizione nei confronti di tutti i comproprietari del fondo vicino, può consolidare un diritto reale opponibile erga omnes, indipendentemente dalla sua regolarità amministrativa. Chi ritiene di essere leso da una costruzione troppo vicina al confine deve quindi agire senza indugio, e con la dovuta attenzione a evocare in giudizio l’intera compagine dei comproprietari, pena l’inefficacia dell’interruzione nei confronti di chi resti estraneo al processo.
Il secondo insegnamento riguarda la separazione tra i due piani, pubblicistico e civilistico: l’assenza o l’illegittimità della concessione edilizia non impedisce, di per sé, che l’opera produca effetti nei rapporti tra privati. Un principio che invita alla cautela chi si affida solo alla regolarità urbanistica di un immobile per escludere pretese dei vicini, e che conferma quanto sia importante, in sede di due diligence immobiliare, verificare non solo i titoli abilitativi ma anche la storia possessoria dei fabbricati confinanti.
In conclusione
La sentenza n. 24767/2026 della Cassazione, pubblicata il 25 agosto 2026, conferma dunque due principi di rilievo: da un lato, la piena legittimità della trattazione scritta delle udienze civili durante il periodo emergenziale, anche nei giudizi soggetti al rito previgente alla riforma del 1990; dall’altro, e soprattutto, la possibilità di usucapire la servitù di mantenimento di una costruzione a distanza illegale, a prescindere dalla regolarità del titolo edilizio, purché ricorrano gli ordinari presupposti del possesso continuato, pacifico e non violento. Chi si trova coinvolto in una controversia di vicinato, o intenda prevenirla, farebbe bene a non sottovalutare l’incidenza del fattore tempo.
Il nostro studio è a disposizione per una valutazione puntuale della propria posizione in materia di distanze legali, servitù e usucapione.
