Il possesso esclusivo, se manifesto e protratto, prevale sulla situazione risultante dai titoli: lo ribadisce la Cassazione con la sentenza n. 23931 del 23 luglio 2026
Tutto nasce da un’operazione immobiliare piuttosto comune: un costruttore edifica un fabbricato, vende le prime unità e, con la cessione, dà vita al condominio. Da quel momento, per legge, le aree e i servizi funzionali all’edificio diventano parti comuni ai sensi dell’articolo 1117 del Codice civile, e il costruttore cessa di esserne proprietario esclusivo. Nel caso deciso dalla Cassazione, tuttavia, le cose sono andate diversamente sul piano dei fatti: il costruttore ha continuato a detenere, in via esclusiva, una porzione di circa 900 metri quadri dell’area comune, delimitandola con una recinzione fin dalla metà degli anni Settanta e sottraendola così, per oltre due decenni, all’utilizzo degli altri condòmini.
Quando alcuni condòmini hanno agito per ottenere il riconoscimento della comunione su quell’area, si sono visti opporre l’eccezione di intervenuta usucapione. La questione è arrivata fino in Cassazione, che ha confermato quanto già stabilito nei gradi di merito: il possesso esclusivo, se manifesto, continuo e protratto per oltre vent’anni, può far prevalere lo stato di fatto sulla situazione risultante dai titoli, anche quando il bene è formalmente parte comune del condominio.
Come si usucapisce una parte comune del condominio
Il punto di partenza è che il condominio, quale ente di gestione privo di personalità giuridica autonoma, non può usucapire beni in proprio; l’azione compete ai singoli condòmini o all’amministratore solo se munito di apposito mandato speciale. Il vero nodo giuridico, però, riguarda un altro aspetto: non basta un uso più intenso o prolungato della cosa comune per maturare l’usucapione. La giurisprudenza distingue infatti tra il possesso esercitato uti condominus, cioè come comproprietario nell’ambito delle facoltà che la legge riconosce a ciascun condòmino, e il possesso esercitato uti dominus, cioè con l’inequivoca volontà di comportarsi come proprietario esclusivo, in modo incompatibile con il compossesso degli altri partecipanti.
La Cassazione ha da tempo chiarito che, trattandosi di comunione, non è ipotizzabile una vera e propria interversione del titolo del possesso nei rapporti tra comproprietari: ciò che rileva è un atto o un comportamento che renda impossibile, in modo assoluto, per gli altri partecipanti proseguire un rapporto materiale con il bene, e che manifesti inequivocabilmente la volontà di possederlo in via esclusiva (Cass. civ., Sez. II, 9 giugno 2015, n. 11903). Il medesimo principio è stato ribadito alcuni anni dopo, precisando che non è sufficiente la mera astensione degli altri condòmini dall’uso del bene, dovendosi piuttosto dimostrare un godimento inconciliabile con il godimento altrui (Cass. civ., Sez. II, 9 novembre 2021, n. 32808).
Il principio della Cassazione: la recinzione come segno inequivocabile del possesso esclusivo
Nel caso specifico, l’elemento decisivo è stata proprio la recinzione. La Corte ha ricordato che il costruttore, una volta costituito il condominio, non è più proprietario esclusivo del bene comune e può usucapirlo solo continuando a possederlo con animo di proprietario, in modo incompatibile con il compossesso altrui, secondo un principio che risale a un precedente ormai risalente (Cass. civ., 3 gennaio 1961, n. 11). La recinzione, secondo un orientamento consolidato, costituisce un comportamento idoneo a rendere impossibile agli altri comproprietari qualsiasi rapporto materiale con il bene, e manifesta in modo inequivoco la volontà di possederlo in via esclusiva. Non si tratta, dunque, di un uso più intenso della cosa comune, ma di un possesso esclusivo, percepibile dall’esterno e incompatibile con l’esercizio dei diritti degli altri condòmini.
Perché il richiamo catastale non interrompe l’usucapione
I condòmini ricorrenti avevano tentato una diversa strada, valorizzando alcuni rogiti stipulati alla fine degli anni Ottanta, nei quali la società costruttrice aveva richiamato catastalmente anche la particella oggetto di controversia. A loro avviso, tale richiamo avrebbe integrato un riconoscimento del diritto altrui di proprietà, con conseguente interruzione del decorso dell’usucapione ai sensi dell’articolo 2944 del Codice civile, norma secondo cui la prescrizione è interrotta dal riconoscimento del diritto da parte di chi vi è soggetto.
La Cassazione ha respinto questa impostazione, ricordando innanzitutto che il possesso utile ai fini dell’usucapione può interrompersi solo nei casi previsti dalla legge: quando il possessore perde il concreto potere di fatto sul bene, oppure quando interviene un atto giudiziale idoneo a privarlo del possesso. Il mero richiamo catastale contenuto in un atto di compravendita, ha osservato la Corte, non incide sulla situazione possessoria: il bene continua a essere materialmente detenuto dal possessore, la recinzione permane e il possesso prosegue senza soluzione di continuità. Quanto poi alla possibile efficacia interruttiva ai sensi dell’articolo 2944, la Corte ha ribadito che essa richiede un comportamento inequivoco, non essendo sufficiente un atto suscettibile di diverse interpretazioni: un semplice richiamo catastale, privo di una manifestazione chiara e univoca di riconoscimento del diritto altrui, non possiede tale idoneità.
Le implicazioni pratiche per condòmini, amministratori e costruttori
La pronuncia offre indicazioni operative di rilievo per chi gestisce o vive in un condominio. Per i condòmini, il messaggio è di vigilanza: un’area recintata, un accesso bloccato, una serratura sostituita non sono comportamenti neutri, ma possono costituire l’innesco di un decorso ventennale che, se non contrastato tempestivamente con un’azione giudiziale di rivendica o di reintegrazione nel possesso, porta alla perdita definitiva del diritto sulla parte comune. La semplice diffida stragiudiziale, va ricordato, non è idonea a interrompere il termine.
Per gli amministratori, la vicenda segnala l’opportunità di monitorare periodicamente lo stato delle parti comuni e di segnalare tempestivamente all’assemblea eventuali situazioni di occupazione esclusiva da parte di singoli condòmini o di soggetti esterni, ricordando che l’iniziativa giudiziale contro l’usucapione compete comunque ai singoli comproprietari.
Per i costruttori che mantengano, dopo la costituzione del condominio, la disponibilità materiale di aree destinate a divenire comuni, la pronuncia rappresenta un monito nella direzione opposta: la posizione di originario dante causa non preserva dal rischio, anzi accresce l’onere di formalizzare correttamente, fin dall’origine, le eventuali riserve di proprietà esclusiva, evitando comportamenti materiali equivoci che il tempo può trasformare in un diritto acquisito da controparte.
In conclusione
La sentenza conferma un principio che attraversa da tempo la giurisprudenza in materia condominiale: i titoli contano, ma non bastano da soli a proteggere la proprietà comune quando la realtà materiale racconta una storia diversa e protratta nel tempo. Chi ritiene che una parte comune del proprio condominio sia, di fatto, nella disponibilità esclusiva di un terzo farebbe bene a non attendere: il nostro studio è a disposizione per verificare la situazione possessoria degli spazi condominiali e valutare le iniziative più opportune per tutelare i diritti dei condòmini.
