LAVORI CON BONUS FISCALI IL CONDOMINO PUO’ OPPORSI AL PONTEGGIO
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Il condominio aveva appaltato ad un’impresa edile l’esecuzione di lavori di straordinaria manutenzione per il rifacimento delle facciate, dei balconi, dei lastrici e del vano scala, convenendo la cessione dei bonus fiscali “ecobonus 110 %” e “bonus facciate 90 %.

Nel contratto di appalto era stato stabilito che il prezzo sarebbe stato pagato all’appaltatrice mediante la cessione del credito d’imposta e che, in caso di mancato riconoscimento delle detrazioni fiscali, il committente avrebbe dovuto provvedere al pagamento della somma che avrebbe dovuto essere corrisposta sotto forma di cessione del credito.

All’atto dell’installazione dei ponteggi sulla facciata laterale, uno dei condomini aveva però richiesto all’impresa di rimuoverli immediatamente, poiché essi avevano occupato parzialmente il transito su di un terreno di sua proprietà esclusiva, impedendogli così di utilizzare il passaggio carrabile esistente per raggiungere il locale in cui esercitava la propria attività artigianale.

Il condominio agiva perciò in giudizio con ricorso d’urgenza, ai sensi dell’art. 700 c.p.c., chiedendo al Tribunale di Firenze di ordinare al condomino di consentire l’installazione dei ponteggi nella zona di terreno di sua proprietà, anche perché il danno conseguente all’eventuale non esecuzione dei lavori nei tempi stabiliti sarebbe risultato di notevole gravità.

Nel ricorso veniva evidenziato che il proprietario del fondo confinante doveva consentire la installazione del ponteggio ai sensi dell’art. 843 c.c., che prevede l’obbligo del proprietario di permettere l’accesso e il passaggio nel suo fondo al fine di costruire o riparare il fabbricato del vicino.

Il condominio riteneva inoltre che il proprietario del fondo, nella sua veste di condomino, non aveva proposto opposizione alla delibera assembleare con cui era stata approvata l’esecuzione dei lavori per i quali era necessario il ponteggio in questione.

L’altra parte, dal canto suo, sosteneva la legittimità della sua opposizione all’installazione del ponteggio, dal momento che nel contratto di appalto era stato previsto che si sarebbe dovuto assicurare l’agibilità del passo carrabile sul suo fondo esclusivo, con la installazione degli impalcati all’altezza del primo piano fuori terra del fabbricato.

Il resistente lamentava che, per svolgere la propria attività artigianale, egli utilizzava come mezzo di trasporto del materiale un furgone che avrebbe avuto grandissima difficoltà a percorrere la rampa carrabile con i ponteggi montati.

Valutate le prospettazioni contrastanti, il Tribunale di Firenze, con ordinanza del 15 settembre 2022, ha accolto il ricorso d’urgenza, ed ha ordinato al condomino resistente di consentire immediatamente il montaggio dei ponteggi nella zona di terreno di sua proprietà, per il tempo strettamente necessario all’esecuzione dei lavori alla facciata laterale, ed in maniera tale da consentire il passaggio con l’automezzo utilizzato per l’attività artigianale.

Il tribunale ha ritenuto sussistenti, nel caso in esame, i presupposti richiesti dall’art. 700 c.p.c. per l’accoglimento del ricorso: il “fumus bonis iuris”, ossia la verosimile esistenza del diritto vantato, il “periculum in mora”, ossia il pregiudizio imminente e irreparabile conseguente al trascorrere del tempo occorrente per far valere il diritto in via ordinaria, e l’inesistenza di un altro provvedimento cautelare tipico utilizzabile per tutelare la situazione giuridica soggettiva vantata.

Nell’ordinanza è chiarito che, per quanto riguarda il requisito del “fumus”, l’art. 843 c.c. impone al proprietario di permettere l’accesso e il passaggio nel suo fondo, sempre che ne venga riconosciuta la necessità, al fine di costruire o riparare un muro o altra opera propria del vicino, oppure comune.

La norma doveva essere applicata anche al caso di specie, perché non era stata provata – da parte del resistente – l’esistenza di una soluzione alternativa per l’esecuzione dei lavori di rifacimento delle facciate laterali, sicché i ponteggi andavano installati obbligatoriamente a ridosso delle stesse e dunque nel fondo di proprietà esclusiva del condomino.

In aggiunta a tale considerazione, il tribunale ha fatto poi richiamo esplicito agli articoli 1136 e 1137, I comma, c.c. secondo i quali le delibere assembleari, approvate a maggioranza degli intervenuti (i quali devono rappresentare in millesimi almeno la metà del valore dell’edificio), sono obbligatorie per tutti i condomini e dunque anche per il condomino resistente, il quale, infatti, non aveva impugnato la delibera incriminata.

Quanto al pericolo derivante dal ritardo (“periculum in mora”), il magistrato toscano ha evidenziato che i lavori di manutenzione straordinaria approvati dall’assemblea condominiale dovevano essere eseguiti beneficiando dei bonus fiscali (con cessione del credito) approntati dal Governo italiano, per usufruire dei quali è necessario rispettare precise scadenze temporali.

In particolare, i lavori soggetti a superbonus 110 % avrebbero dovuto essere ultimati entro il 31/12/2023, mentre quelli soggetti al bonus facciate 90 % entro il 31/12/2022, e quindi il trascorrere del tempo necessario per agire in via ordinaria avrebbe potuto comportare la perdita, per il condominio, della possibilità di avvalersi dei suddetti benefici fiscali, con conseguente grave danno per le casse dello stesso e di tutti i condomini.



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