Dopo aver acquistato un appartamento con atto pubblico, aveva scoperto che l’immobile era difforme rispetto all’autorizzazione amministrativa, avendo un sottotetto che non era stato qualificato abitabile perché di altezza inferiore a quella minima.
Aveva protestato perciò anche con il notaio, il quale aveva declinato ogni sua responsabilità, sostenendo che non sarebbe stato compito suo quello di verificare la abitabilità o meno dell’immobile.
La questione era finita avanti al Tribunale civile di Nola, a cui era ricorso l’acquirente per chiedere la condanna della società venditrice a risarcirlo per il vizio del bene, ma anche del notaio per non aver svolto, prima dell’atto di acquisto, tutti i necessari controlli sulle sue caratteristiche.
Il tribunale aveva accolto la richiesta dell’acquirente, ritenendo che il notaio era responsabile dell’accaduto per non essersi avveduto della mendacità delle dichiarazioni dell’alienante, e quindi rogando la compravendita di un immobile di 5,5 vani laddove la consistenza era diversa e minore, per cui aveva condannato entrambi i convenuti, in solido, a risarcirlo con il pagamento di Euro 7500 oltre interessi.
Il notaio aveva quindi proposto appello, sostenendo che nel mandato ricevuto dal cliente non potevano essere comprese tutte quelle attività di indagine e di accertamento propedeutico all’esatto adempimento, nell’interesse delle parti e soprattutto del mandante.
La Corte di Appello di Napoli aveva condiviso la tesi del notaio, rigettando la domanda di risarcimento rivolta nei suoi confronti, ma a questo punto era stato il cliente a rivolgersi alla Corte di Cassazione contro la sentenza di secondo grado.
I giudici romani hanno così esaminato la vicenda, e con l’ordinanza n. 33439, depositata l’14 novembre 2022, hanno accolto il ricorso proposto dall’acquirente e rimesso il procedimento alla Corte di Appello di Napoli per una nuova decisione della vertenza su diverso criterio di valutazione.
Nella ricostruzione critica della Cassazione, il giudice d’appello era incorso in errore per aver circoscritto l’obbligo del notaio di verifica e controllo, senza considerare il dovere informativo del notaio, che, secondo un recente orientamento, include anche l’obbligo di consiglio o di dissuasione, la cui omissione è fonte di responsabilità per violazione delle clausole generali di buona fede oggettiva e correttezza.
È obbligo del notaio incaricato per il rogito di compravendita immobiliare e, in parte, obbligo di buona fede oggettiva, lo svolgimento delle attività accessorie e successive necessarie per conseguire il risultato voluto dalle parti e, in particolare, il compimento delle c.d. “visure” catastali e ipotecarie per individuare esattamente il bene e verificarne la libertà, salvo un espresso esonero.
Quindi il notaio incaricato della redazione di un contratto di compravendita immobiliare deve compiere le attività preparatorie e successive necessarie per ottenere il risultato pratico voluto dalle parti, rientrando tra i suoi doveri quello di “individuare esattamente il bene” e di verificarne “la consistenza… e la conformità alle norme urbanistiche vigenti”.
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